参加集团创新峰会谈：宏图大志 务实创新

        集团7月7日在上海青浦召开了转型创新峰会，选择英雄联盟展所在地召开本次会议足以表明集团的会议主题，集团董事长、总裁沈宏泽的讲话催人振奋，7月12日第二事业部召集项目公司全体员工开会传达了创新峰会精神。

        一、宏图大志

        在这次会上，沈宏泽明确提出了集团的发展目标：上海、长三角、乃至全国产、城、文、旅一体化的供应商和运营商。这是集团的宏图大志。

        发展定位的重要性体现在两个方面：对内，统一思想，步调一致；对外，树立形象，整合资源。

        房地产行业经过20多年的快速发展已经解决了“量”的问题，但是受发展条件制约，城市规划也有许多不尽人意之处，比如生产、生活、商业等设施区域划分，造成生活便利性不足。为此，上海2040总规提出了“15分钟生活圈”。同时，居民收入的持续增长将不断提升文化旅游方面的需求。

        集团的发展定位无疑符合国家政策导向，也符合行业发展的方向。

        二、务实创新

        在发展战略上，集团发展既协同光明食品集团的战略和产业，又助推自身作为上市公司的市值提升，兼顾了出资方和广大投资者的利益，无疑这是非常务实的战略选择。

        发展方向确立为：特色小镇、城市更新、冷链物流，兼顾了新农村或新型城镇化建设，以及城市中心区的综合改造和升级发展。

        事实上，房地产行业与人的生活和工作密切相关，产品的定位和成败，是能否满足人们不断增长的需求。城市更新，无论是拆建新建筑，还是更新老建筑，都是为了完善或提升其配套服务水平，更好地满足人们的需求。

        早期的城市规划有着严格的功能区域划分，比如陆家嘴是金融区，白天人来人往，晚上却是门可罗雀，直到正大广场的开业成为转折点，生活服务配套逐步改善。金桥开发区也走过了同样的路径，碧云社区的建设使得金桥的生活服务配套逐年改善。换个角度看，城市更新的实质是：出售时间，而时间就是生命。城市更新有市场需求是由于人们可以用更少的时间享受到更好的服务，让生命更有价值。

        上海作为特大型城市，其城市发展规模受到国家政策的严格限制，人口总量2500万更是高压红线！上海市将2500万人口规模分解至每个行政区，甚至每一块土地！城市更新中，无论是工业用地，还是商办用地，即使更新，也无法变为住宅用地（因为没有指标）。这意味着，最快收回投资的住宅开发方式难以运用，投资回收期相应拉长。如何实现资金的快速回流，或者实现预期的投资回报？

        最近，银行推出了租金作为还款来源的最长20年期开发贷，用此方式融资是可行的。但是，会大大增加企业的负债水平。ABS（资产证券化）可行，但是受到严格监管，国外常用的REITS（房地产信托投资基金）在国内尚未立法。

        这需要尝试创新现有的投资模式，建立新型的商业模式。

        三、敢为人先

        沈宏泽的报告中提出要“敢为人先”，创新思维是必要的。

        回顾改革开放的历程，变革（或创新）总是自下而上的，人民群众历来是改革的先行者。安徽凤阳小岗村18户村民签下的“生死状”，将村内土地分开承包，开创了家庭联产承包责任制的先河，也是改革开放的重要开始。

        习总书记勉励上海自贸试验区“大胆闯、大胆试”，其实这一理念贯穿改革开放的全过程，既然改革在路上，创新也应永不停歇。

        中央政府叫停了地方政府的负债经营，但是市场需求依然存在，这为大型房企，尤其是国有企业提供了难得的发展机遇，各大银行也非常愿意为此提供资金支持，集团作为上海市大型国有房企自然是近水楼台，当前面临的主要问题不是没有项目，也不是没有资金，而是如何规避集团负债率的快速提升。

        这需要“借力打力”，简单说就是扩大朋友圈，与资金、运营、服务等专业机构合作发展，类似于国内革命时期的“爱国统一战线”。

        2017年4月初，市政府下发文件，提出“特殊重要区域”可以“带规划方案招标”，这意味着土地出让方式有了很大创新；7月初，市政府下发文件进一步提出：原来的工业和商业用地可以调整为“租赁住宅用地”。我们应积极主动、抢抓机遇、开拓创新、突破瓶颈。。

        集团的宏图大志已经明晰，务实创新才刚刚开始，作为一名管理者，理应不断尝试创新发展模式，为集团的新征程做出更大的贡献！（第二事业部副总经理 马朝晖）