闻淼董事长在2011年农房集团工作会议上的讲话（摘要）

顺应市场 深化转型 构筑农房持续发展的基础

　　2010年是中国房地产市场严厉调控的一年，我们农房经受了考验，同时也取得了较好的业绩。在严厉的调控和市场困难面前，集团上下全体干部员工，始终保持信心和斗志，困难面前不退缩，总是想方设法，抓住问题的根本，去努力破解。正是依靠这种精神，推动了集团在调控之年继续保持稳步发展。
　　展望2011年，我觉得真正的考验还没有到来，挑战还在后面，要为明年的市场波动作好准备。中国宏观经济面临许多复杂因素，房地产调控不会放松，引发楼市波动的不确定因素增加，需要我们保持敏锐性和判断力，顺应市场，以变应变，把握调控中的机会，继续以务实创新的作风，实现集团三年战略的第二步目标。
　　一、关注政策变化，把握市场走势，赢得经营上主动（略）。
　　二、研究行业演变趋势，深化转型，培育新的竞争优势。
　　1、“土地+房价”的红利时代结束，行业利润平均化。
　　过去的10年，以上海为例，地价至少涨了30倍，房价至少涨了8倍，这些年，企业在获得正常经营利润的同时，还享受着土地和房价快速上涨带来的丰厚红利。只要拥有土地，即使不开发 ，时间可以带来溢价。房价的持续攀升，囤房囤地，项目延迟开发、延迟销售，往往可以获得更高的收益。
　　过去我们的利润当中，有相当一部分是土地自然升值和市场房价上涨转化而来，所谓“水涨船高”。这是大势，是这个行业特定阶段的特殊收益。再向前看，未来的5年、10年，房价和地价还会几倍、几十倍地上涨吗？显然不可能，这种趋势是不可持续的。即使有所上涨，也会理性、温和得多。过去能够享受到的“土地+房价”带来的丰厚红利将逐渐结束。
随着土地市场的规范，二手存量土地日益减少，房价回归理性，行业的利润开始平均化，标志着暴利时代过去了，或者说，开发商最容易赚钱的日子已经过去。虽然收购兼并是我们农房的传统和优势，并且接下来只要有机会，我们还是要坚持这么做。但形势的发展早晚要走向公开市场，也许最多1、2年。
　　过去10年的房地产盈利模式将会改变，“机会式”的红利逐步减少。农房目前手里的土地，或许还有2、3年的红利可吃，但将来象福运公司这样招拍来的土地，很少再有“坐地分红”的机会。因此，我们要逐渐忘记土地的升值，忘记房价的暴涨，把利润产出的重心、把眼光转向产品红利、管理红利。要求我们提高自身产品的竞争能力和溢价能力，提高精细管理和科学降本的能力，提高资源统筹和项目组织运营能力。通过转型，开辟新的赢利空间。我们要看清大势的变化，调整好心态和策略，早作准备，赢得主动，才能赢得未来。
　　2、“快周转”：将成为促进扩张的主流模式。
　　近两年，房地产开发模式，大致分为两种：一种“快周转”模式，一种“星河湾”模式（慢工出细活）。快周转的企业代表比较多，有万科、保利、绿地、恒大等，特点是跑量销售，市场反应灵敏、资金周转快、规模扩张迅速，利润率平均。在今年严厉调控的形势下，“快周转”企业优势十分明显，业绩甚至远远超过2009年的牛市，实现了逆势当中的跨越发展。万科今年用了11个月实现销售1000亿，保利、绿地全年都将超过600亿。“星河湾”模式的企业，有星河湾、SOHO中国、仁恒置业等，特点是精耕细作、周转慢、规模扩张不快，但回报率较高。星河湾10年只开发了6个楼盘。作为同行，星河湾对品质的追求、对品牌的理解非常值得我们学习，只是经营模式的不同。万科突破1000亿，总裁郁亮总结了3个成功做法：第一，坚持主流普通住宅；第二，二、三线城市纵深战略；第三，快周转策略。万科认为，周转越快，受市场的波动越小。通过快周转提高盈利水平，通过快周转提高投资回报率。绿地、保利、恒大也是快周转的典型。快周转策略，使得这些企业现金流畅通，内生增长动力强劲，对融资依赖程度降低。当然，快周转并不意味着放松产品品质，并不表示丢掉产品个性。
　　联系我们农房，三年从50亿到100亿，离开了“快“字，恐怕很难实现。快开发、快销售、快周转模式，实际上也是我们的必然选择，适合农房中端产品的定位，符合农房快速扩张的要求。2012年要有100亿的产出，那么现在的投入规模必须在2009年基础上翻一番，而且还要加快产出的速度。
　　加快周转并不容易，不是说快就能快的。快开发、快销售的背后，要求企业有很强的能力作支撑，要求公司具有前瞻性的战略、高效的组织管理、富有层次的土地布局。我们对标金地，金地能做到拿地6个月内开工。华润在江苏区域有10个项目，要求从拿地到销售不超过9个月，2011年江苏区域要形成100亿的销售额。大家