闻淼董事长在2010年农房集团工作会议上的讲话（摘要）

精心规划 科学转型 聚焦农房三年“百亿”大目标

　　一、准确把握形势，提高政策的敏感度和市场的判断力
2009年，对房地产行业来说，是十分特殊的一年，也是很难把握的一年。市场表现出的强烈反差，没有先例。人们称之为“绝地反弹”。对2010年形势判断，既有“看空”的，也有看“多”的，还有“看平”的。到底如何？需要我们冷静的观察、深入的思考。用准确的判断、敏感的反应，把握时机，调整策略。
　　（一）关注政策，充分估计政策的调控效应
　　国家政策，是站住整个市场、整个行业的宏观面来考虑的。国内市场，楼市也好、股市也好，受政策的影响非常明显，民众、投资者对政策的敏感度也非常高。无论政策的刺激作用，还是政策的调控作用，对市场产生影响不能低估。要重视对政策和趋势的研究，提高洞察力，增强预见性。
　　1、新政密集出台，调控态势形成
　　从去年12月份开始，中央和地方释放强烈信号，并连续出台调控政策。
一个多月的时间，已经形成了一波强大的政策调控氛围和调控态势。
房地产企业上市融资，审核链条拉长、速度放慢，我们正在为此努力。
　　2、市场反应敏感，观望情绪蔓延
　　在一系列舆论和政策的影响下，市场反应明显，成交下降、观望增多。
　　3、政策导向明确，力度不断加大
　　从中央到地方，一系列的调整政策，它的着眼点和导向还是非常清晰的。就是遏制楼市过热、房价过高，稳定楼市的基调没有改变。今年中国房地产的走势，还是依赖于政策的走势。有专家分析，“扩大地根，管住银根、控制投资、遏制投机”将是调整的重点。
　　（二）关注宏观经济，灵活调整经营策略
　　1.注意两个“趋势”。
　　一是通胀预期；二是流动性。这两个因素，在09年的房市变局中，也是重要的推手。
　　2.把握平衡好“五个关系”
　　面对可以预计和目前还无法预计的变化，我们要有所准备，要有灵活的应对之策。面对复杂多变的形势，今年从整体上要平衡把握好“五个关系”：
　　1.销售价格与销售速度。这是一对矛盾。没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格。加快销售始终是我们的重点和源头。“销售活，全盘活”，要根据形势因地制宜，不能一直用牛市的心态看市场。
　　2.银行借款与项目还款。 在流动性收紧、融资变难的趋势下，结合今年的投资计划和资金预算，要研究还款计划的调整，实现资金总体上的平衡。
　　3.现金流量与土地储备。 就是既要量力而行，保证现金流的安全。同时，又要尽力而为，争取较多的土地储备，为新三年的规模扩张奠定基础。
　　4.收购土地与查处风险。 过去我们收购土地项目，主要考虑两点：第一，有没有财务陷阱；第二，有没有法律风险。在当前上下一片“督办、查处闲置土地”的声音中，我们需要考虑第三点，就是收购的土地项目，有没有被查处的风险，防止代人受过。
　　5.发展目标与开发规模。集团制定了新三年的总体目标，发展目标的实现，必须有相适应的开发规模作保证。既要考虑2010年，还要考虑2011年、2012年。
　　二、高质量编制规划，聚集农房三年百亿大目标
　　（一）前三年战略的简要评估
　　1、全面完成三年各项经济目标（略）
　　前三年，我们不但全面完成了各项经济指标，而且经济质量盈利能力有了很快的提升。
　　2、企业综合实力显著增强
　　（1）产品开发能力显著提升
　　（2）品牌影响力不断扩大
　　（3）公司治理进一步完善
　　（4）集约化管理有效推进
　　（5）上市取得阶段性进展
　　（6）配套企业稳定健康发展
　　3、主要不足
　　（1）规模扩张速度还不快
　　（2）专业化精细化管理有待提高
　　（3）人才建设跟不上发展要求
　　（二）高目标、高起点、高质量编制新三年战略规划
　　我们要在客观评估前三年战略的基础上，准确定位后三年的发展战略，做好本次规划，要体现三个“高”。
　　1、高目标。未来三年，农房有两大目标：一是力争2010年成功上市，；二是到2012年销售收入突破100亿。上市是跨进百亿规模的重要动力。
　　2、高起点。一是要按照上市公司、公众企业的要求来做。治理规范、管理透明，绩效优良，以提升公司的价值和核心竞争力，赢得广大投资者的信任。二是要对标行业中优秀企业，寻找差距，迎头赶上。三是要扩大视野，逐步走全国战略。用全国的资源、创全国的品牌，跻身中国一流房企。
　　3、高质量。对三年的总目标和每一年的阶段目标，要层层分解步步细化，建立在有凭有据，科学测算的基础之上。
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