贯彻落实集团成本管理专题工作会议精神之一： 临沂项目是如何加强运营成本管理的？

   当供大于求成为市场常态后，如何让我们的产品更具竞争力,去抢夺更多的市场份额？让我们立于不败之地!更应多关注区域市场竞争,房地产毕竟还是个区域市场。作为经营者,要用市场和消费者的角度去指导我们的整个项目运营。

                             一定要做差异化产品

差异化产品，就是和竞争对手要有明显的区隔，这个区隔一定是建立在充分了解所处的竞争市场，充分了解潜在目标消费者前提下，而寻找出的不一样的地方，思索消费者是否会为你的差异化买单。

经营者要全过程动态地把握市场和消费者心理变化，同时结合自身项目运行过程，作为指导产品定位，运营、营销推广及各个节点决策的指导思想。

成本控制不仅体现在各类造价控制上，还体现在如何提高运转速率，各方关系协调，营销推广，团队执行力等各个环节。

      提高运转速率

临沂项目从2013年3月份取得用地，到目前已经历了一年半时间，项目做到了快开工，快销售。主要从产品定位和各阶段成本控制两方面进行把握，在供大于求的市场中，刚需客群，改善型客群将是我们的主力客群，不仅要入乡随俗，还要入乡问俗，了解当地人的消费习惯，消费共性。定位是否准确取决于我们对市场和消费者了解得是否深刻。

首先要贴近目标消费者的现有消费层次，其次才是适度领先。董事长张智刚一直告诫我们：领先一步是领先，领先两步是先驱，领先三步就成了先烈！领先什么?领先多少?这些都是需要根据市场、消费者和周边竞争产品作出综合判断！同时还要综合考虑成本与售价的关系。

       营销推广环节

首先严格控制每套房子的总价，其次要尽量满足三房要求，然后是户型布局的合理性。所以我们项目95平三房占60%，46-88平二房占30%，104平以上三房占10%。以低总价为核心！

对比其他楼盘，一定要让客户切实能让拥有、看得见的地方提升品质，形成体验，感受与别的楼盘不一样的地方。所以从小区景观绿化立体化、层次感、精细程度着手，外立面用真石漆仿石材干挂、用单元门品质、楼道大理石铺贴到顶、品牌进户门等让客户感受差异化。

本项目采取的是自销模式，主要是综合考虑了项目体量，自身产品的竞争力，对市场和消费者的了解。自销模式虽然压力大，但在弱市市场中自身控制力会强一些，对市场情况变化反应速度也会快一些。

一是自销模式选择：体量小，费用可控。二是项目营销推广节奏自己把握。三是对推广活动有效性，实用性进行把握。四对项目推广各阶段关键点进行把握。目前的关键点是：只要来过项目的都能形成良好口碑，所以推广的关键是让更多的客户来现场体验。五是不断总结、提升推广终端执行效果；派单，企业巡展，台历拜访等都自己人执行。六是对售楼处装修标准的把握。

                                               运营速率做到快决策、快执行

建立在对后续事情已经有个较清晰的判断基础上，有预见性的后续事情有较清晰的判断，提前有计划性地安排后续工作，给工作打提前量。拥有一支快速执行的团队，才不会被市场打败的。

每个项目都碰着不一样的困难，也都有自己的成功之处，只要怀揣一颗必胜的信心，有计划、预见性地工作，用自身的努力去影响我们的团队，项目一定会朝着我们预期的方向前进！