镇静 冷静 辩证看待当前房产形势

同志们，当前房地产形势比较严峻，我们要从“镇静”、“冷静”两个角度辩证地看待当前的房地产形势。

为什么说要镇静呢？首先，从总体上看，中央和市委、市政府采取的一系列宏观调控政策其主旨还是稳定房价，确保房地产业持续健康理性发展，防止大起大落和金融危机，而并不是要把房市打压下去，这一基本判断不会改变。其次，从长期发展角度来看，我们看好房地产市场，它还是大有可为的。最后，我们农房集团只要保持清醒的头脑，积极应对，是经得起这次宏观调控“组合拳”的考验的。原因有三：第一，我们有土地优势；第二，我们推出的楼盘价格除了个别楼盘外，定价都是比较理性和适中的；第三，集团经过这三年的发展，积累了一定的资金。因此，我们一定要坚定信心，保持镇静，不要乱了阵脚。

当然，我们除了镇静之外，更重要的还是要保持冷静。这主要基于三方面原因：一是这次宏观调控与以往不同，它是从源头上来控制，目前对集团楼盘的销售打击比较大，

已经影响到销售收入。二是消费者的信心受到严重打击，我们一定要看清楚。三是农房集团的资金形势依然比较严峻，基础还是比较脆弱。

一、要冷静分析好集团现有楼盘的状况

目前集团有五个在售楼盘和五个待售楼盘，这个月将同时有四个楼盘推出。对于在售楼盘，我们要做好滞销原因的分析，深入思考其中的共性原因和个性原因。对于待售楼盘，我们要认真分析本楼盘的优劣势、周边可比楼盘情况、客户积累情况（特别是有效客户积累情况）、价格定位分析、推广力度或区域、销售的节奏（时间和量）、销售方式以及销售策略的运用等。

二、要把握好六个方面的问题

第一，理性定价。要从两个方面考虑：一是要有一定竞争力的价格，要与本身楼盘品质相比、与周边楼盘相比。二是要与本楼盘、本企业资金实力情况相结合考虑。在楼盘定价上，子公司楼盘原则上由子公司自己定价，但要求定价前及时与集团沟通；多元投入的直属项目公司由首席产权代表通过董事会体现集团的意志；绝对控股的直属项目公司定价由集团来决定，最后也要通过董事会决策。

第二，要有针对性地加强推广。一是要宣传楼盘优势与特色，这种优势与特色必须是实实在在的。二是区域性推广的针对性要强。三是推广时间的把握。什么时候该强势推广，什么时候细水长流，要把握。四是推广力度的掌握。要根据各个楼盘的情况来确定。五是推广的形式。各个单位要把握好推广形式，要通过相对较低的成本取得良好的推广效果。

第三，注意销售方式。一是先销售什么产品，要根据不同的区域和时间进行研究。二是有些适合于搞动迁的楼盘，要积极与动迁公司接洽，与他们洽谈。特别对于急需资金的楼盘，可以将它作为“一条腿”来考虑。三是销售地点的设置。要多渠道设置销售地点，起到扩大影响的作用。