百日鏖战“山东速度” 众志成城首战告捷——山东菏泽项目前期开发纪实
发布时间：2013-06-21 返回
6月16日，山东菏泽项目举行隆重的开工典礼，光明食品集团总裁曹树民和集团总裁张智刚、党委书记吴智荣、常务副总裁沈宏泽等领导亲临开工仪式。曹树民对菏泽项目在短短半年时间内就实现开工表示惊讶，并予以高度赞赏。集团领导更称之为“山东速度”。山东菏泽项目迅速开工，不仅为产品尽快面市打下扎实基础，也体现了农工商房产的速度，更为农工商房产深耕山东赢得了宝贵时间。
山东速度是如何练就的？他们为何能在这么短时间实现开工？让我们探个究竟。
短短一个半月，完成拆迁率98.7%
2012年12月初，集团聘任程焕森为山东菏泽项目公司董事长，山东菏泽项目是集团兼并收购的项目。12日，他就带队和集团有关部门共8人从上海抵达菏泽，开始接手项目最为难啃的骨头——动拆迁。
程焕森带领着他的团队，对动拆迁工作做了周密的安排部署。成立指挥部、悬挂横幅、动用宣传车、协调政府各方，由此打响了项目动拆迁的第一战役。
战役刚开始，老天爷就很不给力，仿佛有意考验着我们的团队。短短10多天里就连降三场雪。冰天雪地，天寒地冻。零下10多度的气温，不要说工作，就是呆家里也依然冷得不得了，更何况对于初来乍到的上海员工。然而，困难并没有压倒他们，一切以动拆迁为重。脸冻红了，手冻伤了，脚冻麻了……轻伤不下火线，依然奋战在工地一线。原本该半个月回家一次的假期，大家都自觉延迟到一个月，甚至更久。没有豪言壮语，有的只是默默行动。短短一个半月时间，475户农民户，在2013年春节前完成了98.7%，一项不可能完成的任务，完成了。初战告捷，让大家非常高兴，因为辛勤付出换来了胜利的果实。但大家心里明白，艰巨的任务还在后面，现在不是庆功的时候，丝毫不懈怠。当前，现场建筑垃圾的清运、场地平整、围墙的施工、施工用电用水的落实工作正在紧锣密鼓地实施中。
加快速度与政府洽谈，确保项目盈利空间
确保项目成功不仅要打造一流品牌，更要实现最佳的盈利空间。为了降低项目成本，保证项目的盈利，公司经营团队根据明确的土地动迁成本，结合农房集团开发的优势条件，多次与菏泽市规划局洽谈，反复酝酿，合理调整了规划设计方案：一是把原来南加州风格的外立面调整为农工商房产系列中的Artdeco风格。使项目符合农工商房产的开发产品线。二是经过仔细核算，把原来3.3的容积率降低到2.8。容积率下降不仅优化了整体布局，同时也由原来的一南二北为主的户型，变成以南向和东西侧为主要采光面的户型，使高层区域中，形成了小区中轴线上前后两个一万平米以上的集中绿化区域，为树立良好品牌打下坚实的基础。同时，原设计地下车库为二层，投资巨大且施工难度高，为整个项目的通盘考量，经政府同意，将二层车库改为一层，这样不仅大大降低总投资，节约了成本，更为重要是的小区布局更为合理。三是尽早介入了当地市场，掌握了建材、设备的市场价格区间，深入了解当地配套成本构成、操作规程步骤，合理测算三项费用，使集团操作理念与当地实际相结合。
主动作为，加强与政府沟通，从源头上降低项目成本，使山东项目一开始就有了比较高的起点。
加快速度，未雨绸缪，做好营销与资金工作
“兵马未动，粮草先行”。根据集团统一部署，公司很快确定了项目的营销代理公司——新聚仁公司。随后就会同代理公司对竞争楼盘进行摸底、跟踪，做了大量的客户资料积累，为第一次开盘提前做好了准备。
与此同时，为了一期3亿元的项目贷款，将采用分割《土地证使用证》的办法，保证公司在山东菏泽的项目有充足的资金。
回首来时路，转眼间半年时间过去了。在这半年时间里，可谓是甜酸苦辣皆有。有艰辛、有挑战、有磨练，有遗憾，也有喜悦，有收获。在半年的时间内，山东菏泽项目创造了 “山东速度”，这不仅来源于领导和员工的齐心协力，更是源于项目公司团队的敬业和责任。
“行百里者半九十”。山东菏泽项目好戏才刚刚开始，要遵照曹树民总裁提出的“把项目打造成为政府和百姓满意的工程，购房者首选品牌”的要求，还任重道远。 （单乃华）
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