大讨论活动学习体会之二：提升经营管理能力 创新成本策划 紧抓成本管控
发布时间：2015-01-09 返回
恰逢集团进一步推进和落实“统一思想、提振信心、转型发展、提质增效”大讨论活动的举行，南宁公司也深入对自身的发展历程进行了深入的剖析总结，对过去四年，农房·澜湾九里一期A4地块的经营管理总结经验并寻找问题和不足；同时南宁公司即将迎来农房·澜湾九里二期A1、A2地块的持续开发建设及望州岭项目、那黄村项目的陆续上马，面对南宁公司不断扩张发展的良好势头，对公司领导班子也提出了新的难题和更高的要求。
一、紧跟集团发展战略脚步，制定适合于南宁公司发展的战略定位。
（一）明确企业发展战略的重要性。
面对集团的发展战略规划，下属公司应该及时学习、领悟、分解为项目上的分目标，并尽快制定出相应的各岗位分目标及任务，并逐层贯彻落实，最终用实际的利润产出，为集团发展战略总目标达成做出应有的贡献。
（二）提高市场战略定位的准确性。
近年来，土地溢价能力逐年下降，开发建筑成本高昂成为开发企业首当其冲的难题。开发土地的选择、项目市场定位的判断都将关系到项目最终的利润结转。因此，开发地块的选择成为企业战略发展中关键的第一步棋。而企业由于自身情况的不同，所处地市的市场情况不同，也就面临着更多不同的机遇与挑战。企业需根据自身条件谨慎制定发展战略、谨慎拿取土地便尤为重要。在实施企业战略的过程中，企业开发要以啃硬骨头的精神工作，在实施发展战略的同时，创造出更为市场所认可、所欢迎的好产品，以更好的居住方式和居住环境引领市场，创建品牌口碑，以谋取企业更长远的发展。
（三）全面提升企业发展战略水平。
战略决定高度，企业在发展过程中要树立城市运营商意识，把经济效益和社会效益有机统一起来；建立科学合理的成本管理制度，特别注重规模经济发展对降低企业成本的影响；提升企业的经营能力和抗风险能力，建立完善的资金流和信息流；有效运用品牌开拓市场，创造更多的精品房源，为南宁公司及集团未来发展奠定重要的基础。
二、转型创新要在有效控制成本的前提下，提高企业核心竞争力。
反思同一市场下各项目大相径庭的销售业绩与利润成果，与企业的核心竞争力及成本管理关系甚大。从转型的角度来看，房地产企业进行项目开发应要注重提升企业核心竞争力，而盲目的扩张和提升产品品质，将会造成成本上升导致利润严重下降的致命伤。因此，如何在有效提升企业产品核心竞争力的同时，做到项目运营的合理成本策划及有效成本管理，以应对政策调控和市场结构不断变化下的新形势，是目前房地产项目开发面临的巨大难题。
（一）注重产品定位，创新管控从产品设计开始。
首先要将营销工作前置，精准把脉项目市场定位。通过对最终产品与细分市场的选择，注重产品本身设计的实用性，切身实际的考虑到市场上的顾客对小区整体规划定位、园林景观品质、社区商业配套、物业管理水平、户型实际居住感受的真实需求，在规划设计政策要求的不断缩紧下，及时调整项目产品设计定位的理念。以适应不断变化的顾客期望，为顾客提供最大化的产品价值。同时，将成本节约的理念植入贯穿于整个项目开发全过程，从产品设计的初始就要考虑以最合适的设计感体现项目品质，从而达到节约项目整体成本的目的。项目设计过程中，要注重集约节约利用资源，积极推广新技术、新产品、新材料以降低整体开发成本。
如：一是，园林规划注重设计感，通过设计降低名贵树种的栽种比例，及树种排列的疏密度，以达到低成本却美观、舒适、宜居且具有高品质感；二是，在政策要求设计规划条件日益苛刻的情况下，户型设计中偷面积的手法已逐渐不可行。因此，户型设计应以舒适为先，当户型与外立面冲突时，应着重于户型的舒适感设计，以达到做老百姓真正需要的、具有创新特色的建筑产品，才能顺应市场的变化，立于不败之地。
（二）注重产品品质提升，创新从工程提速、保质量开始。
过去房地产企业的核心竞争力是钱和地,但未来必将转移到产品品质上。建筑施工，从建材选择到施工流程、工艺管理都是保证产品品质的关键命脉。同时，除了传统的对建筑质量的要求外,目前更重是要关注建筑的全寿命,采用节能、环保的新型建筑材料,提高建筑的品质,全面提高房屋的安全性、舒适性和功能性，打造质量优化、性价比优的好产品。
（三）注重全项目成本策划，以创新手段优化成本管理。
科学合理配置资源，优化流程、整合房地产企业价值链系统。工程项目的成本控制对房地产企业的效益及持续发展起到决定性的作用。
关于成本控制的方法：运用目标管理控制工程成本目标；在纵向上实行四级（工期、质量、安全、成本）承包；在横向上项目部要善于运用经济手段规范项目部与相关单位责任；要有明确的组织结构、有专人负责和明确管理职能分工，技术上对多种施工方案进行选择，经济上要对成本进行动态管理，严格审核各项费用支出，采取对节约成本的奖励措施等；建立全面有效的项目成本内控体系，包括企业成本控制体系，其具体应包括3个相对独立的控制层次：
第一个层次是在项目部及造价编制人员全过程中融入相互牵制、相互制约的制度，建立以防为主的监控防线。
第二个层次是在有关人员在从事业务时，必须明确业务处理权限和应承担的责任，对一般业务或直接接触客户的业务，均要经过复核，重要业务实行每个职能部门签认制，专业岗位应配备责任心强，工作能力全面的人员担任此职能，并纳入程序化、规范化管理、将监督的过程和结算定期直接反馈给财务部门负责人。
第三个层次是成立一个由公司直接领导并独立审计项目部的审计小组。审计小组通过内部稽核、项目审计、落实举报、监督审查会计报表等手段，对项目部实施成本控制、建立有效的以“查”为主监督防线。以上三个层次构筑成本控制体制对项目发展的经济业务进行防、堵、查、递形式的监督控制，对于及时发现问题、防范和化解项目部的经营风险和会计风险，将具有重要作用。
关于成本控制的主要措施：编制目标责任成本和目标责任预算；对人工费、材料费、机械费的控制；做好工程量编制与审核，把好结算关；做好清算索赔、设计变更和工程签证工作；处理好进度与成本关系的分析与控制；主义降低管理决策的成本增加。
（四）注重资金运营创新管理，优化开发总成本。
要在集团内部控制财务制度规范下，不断的提高业务实战能力，加强法规制度（会计法、会计制度、税收制度及税收政策）的学习和理解，拓展资金管理的思维和创新能力。项目运营过程中，要加快销售资金回笼速度，合理做好资金平衡，有效提高资金利用效率；做好税收的筹划、资金的支付管理，加强与税务部门沟通，充分运用税收政策和企业信用来降低纳税成本，最终实现增收截支降本增效的目的。
（五）注重品牌发展，走创新可持续道路。
房地产企业的企业信誉、企业形象、产品品质、都应切实顺应社会群众的需要，与时代的发展同一步伐。企业在经营运作中，应高度重视社会效益、环境效益，履行社会责任为社会服务，树立良好的品牌形象。外地公司要懂得借助光明食品品牌、农工商房地产品牌的能量，在企业不断发展壮大的过程中，也同时为光明食品品牌、农工商房地产品牌形象积蓄能量，为其保驾护航。
三、紧跟转型步伐，做好企业文化建设，提振职工信心。
企业文化是企业在长期生产经营中形成是管理思想、管理方式、群众意识和行为规范，也是企业深入改革、加快发展、改善服务的迫切需要，是企业成功的关键，是提高职工的思想道德素质和科学文化素质，增强企业的综合实力。是企业员工统一认识、凝聚共识与企业共发展的关键。具体实施措施如下：
一是，建立组织推动保证体系。企业文化建设是一项长期的、系统的工作，必须建立一个既能统揽全局又能协调各方面工作的组织和责任人推动企业文化的建设工作。
二是，开展企业文化宣传教育活动。要积极做好企业文化教育和教育引导工作，采取交流会、宣传栏、员工活动等多种形式，宣传企业文化建设的意义、内容、特点和方法，使干部职工深化对企业文化建设重要性和必要性的认识，为实施企业文化建设奠定思想基础。
三是，制定企业文化建设规划。以建立企业命运共同体为目标和核心内容，本着企业文化为企业发展服务的原则，制定文化建设的近期目标和长期目标，围绕目标和工作重点提出对各部门的具体要求、工作任务和步骤，做到内容明确，要求明确，责任明确，期限明确。
四是，加强企业文化的队伍建设和阵地建设。要坚持开展群众性的企业文化建设，重视和发挥职工群众在企业文化建设中的作用，在建立以党、政、工、团为主要骨干队伍的基础上，努力动员职工群众参与企业文化建设的设计和实践。
四、提高企业管理能力,紧抓人才建设工作。
2015年，是南宁公司的高速发展年，同期要进行农房·澜湾九里二期A1、A2地块及望州岭项目、那黄村项目三个项目的开发建设工作。这无疑是对南宁公司从经营理到人员配备上的巨大考验。南宁公司将以企业经营管理理念创新为突破口，维持企业的比较优势；建立现代化企业制度，为提升核心竞争力营造良好的内部环境；建立与完善企业激励和评价机制，充分调动职工的积极性、主动性和创造性；培养员工的主人翁精神。
（一）完善多项目管理人员构架，引进专业技术型人才。企业在招聘时期，要注重专业技术领域人员的更新引进，和技术型人才与实战型人才的组合搭配，要善于运用用新鲜的血液引发思维的碰撞，提升企业整体的开发经营技术力量。
（二）建立科学合理的绩效考评机制。对企业长期战略目标、年度工作目标任务的阶段性中心工作、重要工作任务所进行的组织协调、督促检查、考核奖惩的措施和方法。建立科学绩效考核指标体系，合理运用绩效考核结果，提升企业职工的工作积极主动性。
（三）注重人才内部培养，保证团队专业技术力量。
面对房地产市场不断规范化的今天，埋头苦干显然已跟不上企业高速发展的步伐，企业发展建设的过程中，做好在职人员的技术创新能力与专业能力提升，建立一个有良好氛围的学习型组织也是企业发展的重要手段之一。
企业管理人员，要高度关注全国房地产市场及所在城市房地产发展水平，勤于向全国标杆性房企项目学习取经，学习形式可采用项目开发建设监控、项目实地参观考察、人员交流互动等多种方式，进行学习标杆性房企的营销、成本管控、设计理念、建筑施工等实际经营过程中的操作方法。再者是要实施合理的培训计划，组织参与各层面的培训学习，通过走出去参加集中培训或请专家进入企业指点等多种方式，让企业的管理得到、科学的、专业的有效的提升。
在房地产市场高速发展的今天，认清形势，积极转型是房地产企业长远发展的必然趋势，只有通过市场竞争,优胜劣汰,才能产生更多的好产品,企业才能健康持续发展。南宁公司通过“统一思想、提振信心、转型发展、提质增效”大讨论活动的举行，进一步深度理解集团“坚持“立足精耕上海，深耕城市能级高、发展潜力大的省会城市，积极拓展符合企业实际的新兴房地产市场，坚持房地产业下的多元化发展之路”的战略方针。南宁公司深知，只有将创新转型之路扎实的走到实处，才能积极推进企业稳健经营，才能在瞬息万变的市场上利于不败之地。南宁公司势必通过调整与学习，在集团战略转型中找准定位，不断的提升企业经营管理能力，为集团上市储蓄力量，为集团增创效益做贡献。
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