大讨论活动学习体会之十：加快转型发展 实现稳健发展
发布时间：2015-01-14 返回
农工商房产自1988年起，经过27年的迅猛发展，已成为一家具有一定知名度、担负一定社会责任的国有房企。在二十多年的风雨兼程中，农工商房产不仅斩获了诸多房地产行业荣誉称号，更是在2013年荣膺2013中国房地产开发企业50强第33位和2013中国房地产开发企业稳健经营10强第3位。一路走来，不论是风雨还是彩虹，农房都秉承着一种“造老百姓买得起的放心房子”信念，在无数农房人的辛勤耕耘中，农房也孕育了自己的企业精神和文化。“居住改变生活”这一企业精神伴随着一代又一代的农房人，不畏艰险，不惜付出，创造着一个又一个辉煌的成绩。然而，随着房产形势的变化，农房的企业文化也在大浪淘沙的洗礼中孕育出了新的生命。如今，“大地情怀，海派精神”代替了原先的“居住改变生活”，成为了在新一轮房地产市场博弈中陪伴农房人的企业信念。
面对2014年严峻的房产形势，农工商房产不仅在企业精神上衍生出了新的意义，更是重新规划了企业发展战略。由原来的“精耕上海，深耕长三角，辐射全国”的战略结构，调整为“立足精耕上海，深耕具有发展潜力和城市能级度的城市，拓展新兴市场，走房地产业下多元发展之路”。农工商房产，将在新的房产形势下，以坚守住宅产业为主体，向多元化产业如养老地产、物流地产等产业转型，追求产业多元化发展。
面对农房新的发展形势和房地产市场不断涌动的变化，想要在新一轮房产洗牌中，平稳度过并成功胜出，需加大以下几点的管理力度。
第一，稳定人才队伍，提升员工之间的凝聚力和向心力，保持企业内部的自信心。“构大厦者，必资于众工；治天下者，必赖于群才”。无论是在怎样的房产形势下，人才对于企业，都是保持源源不断增长力的根本。企业为树，人才就是根，根繁则叶茂，根固则树荣。我们这次要借大讨论活动，让员工更加热爱、更加认可我们的企业品牌，保持强大的自信心，为企业未来发展添砖加瓦。
第二，深入研究房产市场的变化趋势，把握企业发展的大方向，积极拓展新的利润增长点。知己知彼，方能百战百胜。房地产市场形势变幻莫测，一家优秀的房产企业需要准确的研判市场变化，抓住风云变幻下的真实需求，把握市场走向，在不利的市场环境下依然能够稳操胜券。
第三，提高精准化管理水平。在管理模式上，狠抓统筹，强化约束，合理划分上下管理界面，努力构建基础牢固、控制有力的管理体系。同时有计划地推行信息化建设，全面提升流程审批及相关事务的处理效率。高度重视制度流程建设，着力抓好现有制度流程的完善优化工作，全面提升制度流程的执行水平。
第四，快速回笼资金，确保血液畅通，平衡资金使用。房产公司是对资金管理要求严格的企业，在开发的过程中，必须保持资金的快速高效运转，才能够降低企业财务风险。首先要牢固树立“现金为王”的理念，各项目全面加大回款力度，切实保障现金流安全，保障各项目资金血液畅通。其次是抓好资金管理。加强财务监管，严格执行好资金收支计划，严格按照工程拨款计划拨付资金，同时要提高目标成本准确性和执行率。
第五，加强人才队伍建设，加强内育外引力度，为集团吸引和培养一批综合素质高、统筹能力强、具有战略眼光的人才。21世纪的企业竞争是人才的竞争。人才的好坏，是企业发展的关键。集团需要不断提升内育和外引两种方式。内育可以采取竞争上岗、老带新、专业素质培训等制度，让年轻的优秀的人才在企业的发展舞台上脱颖而出，为企业发展服务，贡献力量。外引可以拓展不同渠道，吸纳高素质人才，创建宽和、轻松的文化氛围，留住人才，使员工对企业产生强烈的归属感，提高员工对企业的忠诚度。
第六，产业转型升级，趋向多元化发展。纵览各国、地区开发商发展历程，可以将开发商的转型之路归结为“布局”、“产业”及“模式”三个维度。展望未来三到五年，在“白银时代”，开发商在行业规模增长空间见顶情况下，将迎来开发商转型良机。“船小好调头”，农房作为一家中型房企，更容易实现跨领域多元化。今年农房与海博股份重大资产重组，实现资产证券化，正是实现多元化发展的开始。
作为第一事业部的总经理，我在关注集团战略转型的同时，更加注重思考第一事业部未来的发展方向。在农房集团下属事业部和子公司中，第一事业部规模最大。到目前为止是十五个项目公司，十三个项目。按照目前的规模，相当于超过2009年以前整个农房集团的规模；同时，整个事业部这么多项目主要集中在2012年下半年和2013年年底。一年半不到的时间增加了8个项目。为了提高工作效率，集团对第一事业部做了适当调整。第一事业部规模缩减一半，只余建湖项目、昆山项目和湖州项目，共计6个项目公司。第一事业部规模发展转变，管理也需随之做出相应改变。
第一，未来事业部在江苏和浙江两省要重点布局的前提是“核心，核心还是核心”的。事业部要审慎布局，积极关注地域市场饱和度和未来的城市发展潜力，放慢扩张步伐。
第二，进一步深化集约化管理模式，加大标准化流程管理，确保各项工作按计划推进。做到“三个确保”，即：确保各项目按时间节点完成各项工作；确保产品的品质效果和提升；确保各项目实施过程中，成本合理可控。
第三，创新突破，降本增效。
作为一个房地产开发企业，产品是建筑物，从产品成本构成来说，材料成本占整个工程成本的比重最大，有较大的节约潜力。因此，材料成本的节约，是降低工程成本的关键。我们需要以成本倒逼方法，提前制定，及时采购，正确处理材料质量和成本的关系，利用系统整合的思想降本增效。
同时，采取加强财务杠杆的应用，合理筹集资金。要降低资金成本，首先要降低企业负债率，关键是拓宽融资渠道。企业筹集资金的渠道有很多，可以向银行贷款、面向社会发行债券、发行股票、进行融资租赁等，要合理利用各种融资渠道，募集更多的资金。
加快应收款项的回收。应收帐款是对企业资金的占用，必须及时回收。房地产开发商应收款项的形成主要是应收的售房款，对售房款的追收应建立严密的、行之有效的制度。
严格按工程拨款计划按期拨付资金。在房地产开发项目开发过程中，需要拨付大量的工程款项。我们需要对此制定细致的计划和安排，同时严格按照已经审批过的拨款计划，在规定的时间按规定的金额向规定的收款人拨付款项，并注意办理好相关手续、配齐完备的合法单证；对于任何不按计划拨款的要求，要予以坚决抵制。
第四，策划为先，创新为赢。在项目开发中，必须在相应的市场调查的基础上，先行制定系统的策划方案。在如今低迷的房价市场下，低房价和高额营销费用的矛盾愈加凸显，只有走创新之路，塑造差异性，提升产品价值，才能够在严峻的市场中更好的抓住目标消费者的心态，再创营销佳绩。
第五，在党建工作方面，我要带领所有党员进一步加强党风廉政建设，改进工作作风，发挥确实按照习近平总书记提出的“三严三实”的要求，不断提升领导干部的履职能力和敢于担当的勇气，建设好一支实事求是、廉洁奉公、一心为民的工作团队。
第六，搞好企业文化建设，营造和谐、健康、温馨的文化氛围。党支部和工会要积极以群众喜闻乐见的方式开展多种活动，丰富企业员工的精神生活。同时，关心并努力解决员工的工作和生活苦难，加大困难职工帮困救助度，增强员工之间的凝聚力，保持员工队伍稳定，为第一事业部培养一批具有高度企业忠诚度的员工。
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