大讨论活动学习体会之五十四：找准战略定位 突破发展瓶颈

根据集团大讨论活动的精神，第二事业部开展“精耕上海、强化内控、降本增效、稳健发展”为主题的大讨论，我们以各项目、各部门为单位，层层动员、层层发动、人人参与大讨论，并由领导班子人员定点分工负责落实。结合第二事业部的当前重点和难点工作开展大讨论，并形成以下几点共识：

第一、作为上海的本土企业，农房集团一直以上海为发展的“大本营”，并提出了以“精耕上海、深耕省会城市、拓展新兴市场，走房地产业下多元发展之路”的战略目标。在上海这样一个兵家必争之地，大型央企、上市房企、海外基金、民营企业来自各方的地方势力在上海滩碰击，造就上海楼市的充分竞争。第二事业部要在集团战略定位中找准位置，做好“精耕上海”这篇文章，对集团形成强而有力的支撑。

一是第二事业部要紧跟集团发展新战略步伐，深刻领会、勇于担当，积极寻找优质土地资源，获取新的利润增长点； 二是精心运作好现有项目，珍惜土地资源的唯一性，打造区域内标杆项目，做品牌的传播者及创造最大利润可能和附加值；

三是在商品房建设、保障房建设及城中村项目建设上，探索和积累成功经验模式，向多元化房产经营模式转变。

第二，在房地产快速发展及同质化的今天，面对激烈的竞争市场，如何使企业健康有序发展，以及努力争取企业利润最大化为根本目的，是每个房地产企业必须面对的需要深入探讨的重要课题。降本节支，提升产品溢价能力是实现这一目的的主要手段。

降低开发成本，搞好成本核算进一步实现对开发成本的控制，是企业降本增效，正确体现经营成果的一项重要手段。而房产项目成本控制的内容繁多，因其实现途径也应注重多样化。我们要想很好地实施成本控制，有效地实现“降本增效”，其中最重要的是寻找自身成本控制的不足，然后因地制宜地制定出合理的应对策略。房地产开发成本控制主要是对其中主要费用中的变动费用的控制，因为这些既是可控制的又是对项目经济效果影响较大的费用，控制住这些费用就控制住了开发成本费用的主要部分。

一是从设计源头抓起，成熟的产品可以降低设计成本和建安成本；二是建立价格监管体系，通过建立价格信息库，在市场询价及比价基础上，通过招投标确定合作单位；三是预算先行，签署闭口价或包干价合同，减少因设计变更带来的成本增加；四是合理支配工程款的支付速率，加快资金回笼及流动，提高资金运作效率，降低资金成本；五是营销前期介入要到位，设计与营销部门密切配合做好产品定位，并做好营销策划的评判；六是完善集约管理流程，明确流程节点的时间，快速完成流转控制，确保项目进度不受影响；七是营造“厉行节约、杜绝浪费”的企业良好氛围，倡导员工以主人翁精神树立降本节支的理念，从各方面降低管理费用；八是加大员工对新规范、新条例的培训力度，使其充分掌握并运用自如，不走或少走弯路，降低时间成本和人工成本。

第三、企业内部控制制度完善严密与否，其执行情况好坏，直接关系到企业的兴衰成败。第二事业部要想取得又好又快的发展，必须加强内控制度建设，提高风险防范能力和经营管理水平。

一是树立完善内控、防范风险的意识。积极营造全员参与的氛围、树立内控先行的理念，培育符合我们实际的内部控制文化，使内控意识和内控文化渗透到每一位员工思想深处，使内控成为每位员工的自觉行为。

二是建立内部审计制度，为内部控制提供约束机制。内部审计一直是企业内部控制的重要组成部分，也是内部控制制度得以有效执行的重要保证。我们要通过对内部控制制度和管理效能进行审计，发现管理方面存在的问题，找出管理中的薄弱环节，促进被审计单位改进管理。

三是提高信息化管理水平，增进内部信息共享与交流。有效利用集团的OA平台和ERP平台，并运用现代信息技术手段将各个部门链接到一起，集成一个统一的整体，实现企业内部信息资源共享。这样既能及时了解施工现场的情况，又能实现企业各职能部门之间进行相互信息查询、统计、分析和监督管理，而且便于及时调整和纠正错误或偏差，保证内部控制的实施产生良好的效果。

四是进一步完善资金管理，建立科学的预算制度。利用资金有效控制实现对企业的风险控制，实现资金集中统一监控与管理，缩短销售款回笼时间，降低资金风险。加强对企业系统内资金使用的监督和管理，规范资金使用及资金业务操作流程，加速资金周转，提高资金利润率，控制资金风险，保证资金安全，为企业生产经营和建设提供必要的资金保障。通过实施全面预算，有效地控制经营活动。

第四、科学发展观是指引我们企业稳健发展的至胜法宝，第二事业部突出以稳字当先，稳中求快的发展理念，就必须统筹兼顾，处理好当前与长远的关系，在实践中不断深化认识，再以此来推动实践。

我们既要注重当前、破解难题，解决成长中的烦恼，又要着眼长远、转型提升，建立科学发展的平台，更要突出根本、以人为本，抓住科学发展的核心。

要着重强调财务稳健当先，开发稳健紧随，销售稳健断后。财务稳健是为了防止因业务范围扩大，而在财务管理上出现“失控”，从而给资金链带来巨大风险。开发稳健是为了避免不必要的投资失误，也是尽量减少项目投资后从规划设计到施工建设过程中产生的各种疏漏。销售稳健是对宏观政策的正确理解和前瞻性预判，使销售策略能更具有针对性和贴合性，确保销售通路顺畅，销售业绩稳中有升。

第五，“正确的路线确定之后，干部员工就是决定因素。”干部员工队伍的建设与企业紧密相连。因此提高干部员工的责任意识和危机意识，提升履职能力至关重要。提高自身履职能力要提高思想认识，必须坚持把思想政治建设和提升业务素质。

一是履行好自己的职责，勤于学习。我们每个人都有自己的岗位，有自己的责任，爱岗敬业是每一个工作人员最基本的职责。在对工程的监督管理中，应该严格按照国家标准去做，认识到工程质量无小事，我们所建造的房屋质量也许就影响到以后业主的生活。我们必须不断学习，不断充实自己，通过学习才能转变思维方式，优化知识结构，拓宽知识领域，提升工作能力。

二是强化实干意识，发扬求真务实的作风。我们的干部员工要有强烈的敬业精神，把精力用到搞发展上，把心思用到求实效上。同时还要有勇于克服困难的勇气，敢于正视各种困难。面对新形势新挑战，必须不断增强“不进则退，慢进亦退”的忧患意识和危机意识，始终保持“时不我待，只争朝夕”的紧迫感、责任感；始终保持奋发有为的精神，敢试敢闯，敢打敢拼，敢于负责。只有这样，我们的工作才不会落后，我们的工作才会取得好成绩，我们的企业才会有大的发展。
集团适时开展“大讨论”活动，就是让我们保持冷静谨慎的态度，既不要盲目乐观，也不要萎靡不振。要以百倍的斗志去面对困难、面对挑战，以此为契机进一步提升内部管理水平，促进治理更完善，经营的效率和效果更好。集聚大家的智慧和力量，确保集团上市的成功。