大讨论活动学习体会之五十一：顺应新常态找准新通路担当新作为

2014年，中国经济进入三叠期，国民经济艰难前行。同样，农房的发展也进入三叠期，面对行业、光明、上市三个方面的压力，企业发展遇到前所未有的困难。面对行业和企业的新常态、新形势，战略投资部也在不断的反思过往工作中的得失，并思考未来工作的方向。

 一、切实加强投资拓展的系统性与科学性，严控投资风险。

2014年，战略投资部在“知己知彼”上做了一些工作，尤其是集团对资金的集约管理，在很大程度上，缓解了企业压力。投资部通过预审制度的深化和城市准入研究等工作的推进，在项目研判和行业研究的系统性、科学性上也做了些工作。但是总体上来说，我们对风险预判和控制的能力还是较弱，工作的系统性和制度化不够，还有很多工作需要深化。

2015年，我们将在资金集约的基础上，进一步建立资金预算动态管理体系。通过对集团未来6个月内资金变化情况的预判，提示未来可能出现的风险和臃余，指导投资、营销等业务部门的工作。战略投资部也会会同财务部等相关部门，每季度是否可以向领导班子提供财务风险提示报告，对各项财务风险提示指标做系统化分析，协助集团主要经营者和主要业务部门及早掌握情况，早作应对。

就投资工作而言，一方面，要进一步强化和资金管理部门的合作，在投资动态研判管理和投融资结合两个方面做好工作。具体而言，在未来项目研判的过程中，除了坚持预审制度的深化外，还要结合资金部的工作，提高投资资金计划的准确性。同时，结合资金部、基金部的工作，探索产金结合、投融资结合的地产金融化投资模式。另一方面，我们需要进一步加强行业研究的广度和深度，要进一步加强和专业机构的合作，提高我们对行业和趋势的预判能力，要将行业研究和战略研究作为战略投资的重点工作，建立长效机制，乃至专设机构，集团也必须在这一方面投入更多的人力物力。

二、强化战略研究职能，做好行业预判，为集团全面转型做好准备工作。

目前国内的知名大企业比较时髦的话题是客户终身价值的讨论。而彩生活的成功，更是受到业内热捧。这里面暗含的命题是，在传统卖产品、赚取利润的商业模式空间越来越小的背景下，做经营、卖服务、赚利润的商业模式日益为大家重视。这是行业发展的趋势，我们必须顺势而为，如何在传统开发模式上嫁接好服务增值，做好经营，做好服务，通过经营和服务产生利润是企业未来发展的大方向。

在这一背景下，集团提出了房地产主业内的多元化策略，要跨出红海，跳入蓝海，即在传统住宅房地产外，强化商业房地产开发经营能力，探索养老地产、物流地产、金融地产以及海外地产和政企合作的ppp模式等。对此，我们深表赞同。但同时，我们认为在这些强化和探索的过程中，我们必须清醒的认识到三个关键点：一是企业的能力是有限的；二是我们眼中的蓝海，可能正是别人泥沼深陷的红海；三是形态、业态只是表象，经营能力才是核心。

所以，我们的强化和探索，应该是有侧重，有主次的，是以企业的现状为出发点的。以企业现有的业务和资源为基础，立足内部资源、光明资源的整合，嫁接外部优势资源，实现转型和变革。当然，任何变革都是有成本的，都应该允许试错，毕竟只有在游泳中才能学会游泳，但这些试错成本应该是事先经过考量，控制在一定范围内的。所以，在具体工作中，我们还是要做到“知己知彼”。一方面，真正读懂拟进入领域，搞清行业发展趋势、竞争格局以及关键成功因素；另一方面，客观分析企业现状，找到企业进入新领域具备的关键资源和切入点。没有优势资源，而贸然进入一个新领域，失败的概率远大成功的概率。从这个角度看，以光明低价土地资源为基础，介入养老地产；以物业经营、冷链物流、菜管家三者整合寻找社区商业发展空间是农房目前较为现实的转型、变革方向。

三、全年土地储备思路与工作重点

考虑到目前集团土地储备现状，2015年的工作重点是：集团战略投资部在平衡好利润和资产负债率关系的前提下，加快库存去化、优化投资结构、寻求优质项目。因此，2015年将重点关注以下几大方面：

（1）立足精耕上海

立足精耕上海是农房集团必须长期坚持的战略方针，要加大上海地区投资开发力度，有重点、有策略地加大投资。力争在未来3年打造1-2个在上海有影响力、有品牌号召力的项目，扩大市场影响力，创占市场份额，赢得发展先机，进入上海房地产行业第一集团军。

重点：一是寻求政府力推旧城改造、城中村改造、保障性住房建设等项目；二是在光明食品集团大力支持下，深度挖掘系统内存量工业土地的“二次开发”项目和崇明岛农场非农存量土地打造养老地产项目；三是发挥农房集团在收购兼并上的独特优势，加大收购兼并那些效益较好、地段优势明显、风险可控的项目，尤其是市中心的旧改项目；四是坚持走市场化道路，积极参与公开的招拍挂项目。

（2）深耕城市能级高发展潜力大的省会城市及计划单列市

进一步研究深化城市准入机制，主动适应新一轮城镇化发展，主动作为，赢得先机。

发展全国重点一、二线城市，尤其是经济发达省会城市，或全国大型城市群中的潜力城市或政府重点规划区域作为投资重点，抢占区域市场的先入优势，并在战略型区域实现集群规模开发。

总结调整三、四线城市的投资策略，对那些投资环境差、市场饱和、成本压力大的项目进行有计划的梳理，通过快速去化或退出策略，积极回笼现金，降低资产负债率，优化区域布局。

（3）积极探索土地市场一级开发新模式——PPP开发模式

未来集团要借中国未来发展的新型城镇化战略，依托国有企业的背景，充分利用土地利用新政策，通过PPP模式积极参与土地一级开发，与地方政府在基础设施及公共服务、产业新城开发等领域建立战略合作关系，获取更多的土地资源和融资支持。

（4）尝试房地产开发国际化业务

顺应光明食品集团国际化战略，利用上海自贸区的优势，积极尝试房地产开发国际化业务，通过海外市场的投融资，获得国际化视野，培养海外业务能力，更好应对挑战。

（5）关注合作开发模式

探索与土地方合作、与资金方合作、与行业优秀企业等多种合作模式，强强联合，发挥资源集聚优势和品牌效应，加速推进集团高速发展下的轻资产模式。

（6）积极探索物流地产投资运营模式

 集团重组上市成功后，依托海博物流板块和上海自贸区土地资源，探索物流地产投资运营模式，实现物流与地产开发的共赢。

 从具体策略和工作方式上，已对拟重点拓展区域进行城市准入的研究分析，通过对城市长、中、短期指标多维度综合评价方法，采用量化数据指导投资拓展工作，理性思考，严控风险，力争做到“有耐心有节奏”，有选择有目的的寻求高价值土地，凸显智慧投资。(集团战略投资部)