大讨论活动学习体会之六十二：一个一线操盘者的感悟

集团开展“统一思想、提振信心、转型发展、提质增效”大讨论活动，也让我们这一批奋战在一线的项目操盘者有机会可以静下心来思考，这几年在快速发展过程中，做过的事，走过的路。可以好好总结经验教训，反思存在的问题，在实践中不断总结，在总结中不断进步。目前，面对严峻又变幻莫测的宏观形势、面对三四线城市不容乐观的市场，需要统一思想，提高认识，群策群力，提振信心，克服困难，迎难而上。结合自己工作实际谈谈房产操盘的感悟，与大家分享。

一、提升速率，快开工、快销售、快回款，是项目成功的关键。

作为一线操盘者，心里十分明白房产开发必须以赢利为终极目标。我迫切感受到，没有速度的房产开发，就无法掌控，也缺乏市场竞争力。在宜兴，很多鲜活的例子告诉我们，谁的项目开发进度快，谁就能在销售上抢得先机。对于项目开发，高效、快速为项目开发注入无限的生命力。开工前，我们将主要精力花在项目设计方案的优化、工程节点、包括材料的确定和选购上。根据销售计划，倒逼工程建设的每一个阶段时间节点，并将逐个阶段制定切实可行的书面计划，合理安排、科学组织好工程施工进度。
与此同时，规划、招标、审图、配套征询同步进行。采取立体交叉工作，一环扣一环、环环相扣，始终保持与政府各职能部门的密切联系，不断协调、落实，任何方面的失误和拖延，都可能影响项目的顺利进展。通过不解努力创造了奇迹，实现拿地到开工5个月的理想。

二、目标明确，思路清楚，品牌支持，因地制宜，了解市场，适应市场。

品牌是一种荣誉，更是一种责任。以“农工商房产”品牌的厚度，向当地市民传达项目的品牌理念，增加客户对“宜兴英伦尊邸”的美誉度。

每次推盘销售计划，我们总是对方案拟订的时间、推案量，尤其价格和优惠策略慎之又慎。为确保开盘的成功，我无数次走进周边重点竞争楼盘售楼现场，明察暗访获取第一手资料，知己知彼，才能百战百胜。可以说我们对宜兴最新的楼盘动态了然于胸，多次在售楼处耐心为客户答疑解惑，以一种亲和的服务，诚信的姿态为社会客户提供优质服务。之所以取得较好的销售业绩，一方面靠我们优质的工程形象，另一方面依靠我们积极应对，很好地把握入市的节奏，优化、细化每一次销售方案，通过小定锁定关键客户，才将被动转化为主动、劣势转化为优势，不断制造了销售亮点。如愿实现拿地到开盘10个月时间，开盘当日大定金额3亿的目标。

三、降本增效，源头抓起，定位精准、方案优化、设计超前、成本控制，一个都不能少。

项目设计精益求精，追求高品质，工程建设科学有序，追求高质量，开发运作稳中取胜，追求高效益。坚持以“百年大计，质量第一”的方针来指导施工作业。首先是抓好施工队伍组织机构的建设；二是抓好施工队伍的管理意识；三是利用现场监理当好监督和参谋的作用；四是安全施工，常抓不懈。

我们深深体会到，控制好房地产开发成本是开发企业生存发展的基础。以超前的战略眼光和娴熟的专业操作技巧，科学合理地控制房地产开发过程中每一阶段的成本，把握商机，化解风险，从而实现预期利润。宜兴英伦尊邸，着重从工程建设、财务管理和销售推广等等方面控制成本，取得明显效果。我们的法宝是：“工程款项紧一点、业务费用省一点、政府规费减一点”。

快开工，快销售，快回笼给项目带来了巨大的经济效益，大幅度降低了资金成本。不到10个月时间，通过销售和项目贷款，提高资金使用周转率，项目资金自我平衡，真正实现了当年投资、当年收回良好状态。