大讨论活动成果展示之十三：农房大讨论商业管理部意见与建议汇总

一、创新经营模式之一：O2O新型社区商业
传统商业模式以及实体商业受到互联网行业的严重冲击，未来生存空间将越来越小。地产大佬与传统行业巨头纷纷开始“触网”，寻求新常态下的企业变革之路。对于农房而言，一方面急需提升住宅产品的核心竞争力与附加值，另一方面在与海博资产重组后，物流、电商如何能够与房地产进行互动和产业协同，是一个新的课题。商业管理部认为，在新经济、新常态下，必须要有新思维、新方法，农房必须要走O2O社区商业之路。未来农房的O2O社区商业将融合线上与线下的平台，实现光明食品产业、电子商务与农房商业地产的产业协同，同时以物流、大数据作为支撑，融入社区增值服务与智能化社区管理的模式，形成物联网的闭环体系，真正打造最后1公里的完美体验。
二、创新经营模式之二：众创孵化园区
当前集团大量商办性质的类住宅产品难以去化，市场压力巨大。而作为中国新经济下的未来趋势，李克强总理也专门提到了“众创”概念，鼓励年轻人创业，大力发展民间创业经济。未来创业空间的相关产业链市场潜力巨大。商业管理部认为应该充分把握趋势，利用集团当前的低效资产，创新经营模式，引进“创客孵化基地”+“创意生活空间”的产品组合模式，为大量年轻创业群体提供融合了创业型自由办公空间、创业指导与交流平台、项目孵化平台、项目融资平台、以及创意生活空间与配套服务等一站式服务的创业园区。导入新的商业模式与概念题材不仅可以提升资产估值，更能够获取资本市场的青睐，通过多种渠道解决项目现金流问题。
三、“轻重并举”的资产配置模式
商业地产以自有资金（包括融资与贷款）持有是重资产模式，过去十年重资产模式是主流，大多数开发商也通过重资产模式获取了收益。而新常态下，行业趋势发生了很大的变化，开发商纷纷尝试“轻资产”模式，这是基于实体商业不景气，商业资产的回报率普遍在5%甚至更低，而相较于持有型资产8%~12%的行业平均财务成本，加之折旧、经营成本、管理费用等，传统重资产模式的持有将会带来持续的财务赤字，不堪重负。所以农房的商业地产一定要走轻资产的道路，为企业减负，更注重资本的回报率。轻资产模式本身更注重的是商业模式以及稳定的经营回报，而并非资产本身的价值或估值，在商业项目开发初期便已经完成整体销售和变现，而且可以获取后期的经营收益。结合农房的现状，完全轻资产还需时日，所以“轻重并举”一定是农房在转型发展过程中的必然趋势。（蔡立涛）