大讨论活动学习体会六十四：谈五线城市房地产企业如何过冬

2014年适逢国家政策急剧变化，经济形势扑朔迷离；房地产业未来更是众说纷纭，各方面专家你方唱罢我登场，莫衷一是；唱空中国房地产业10年的谢国忠老先生最近被骂“耽误了多少人买房”。实在是罪人，而被称为任大炮的任志强先生的言论不幸一一应验。我们集团展开的提振信心、转型发展大讨论很有必要，作为农房的一员我们应积极参与，结合我对菏泽房地产的了解谈几点粗浅的认识。

中央经济工作会议上习总书记几次谈到经济的“新常态”，GDP增速减缓，面向环保、创新经济和民生工程发力，但转型期又面临着产能过剩、实体经济不景气等困难，本届政府并没有像上次经济危机样盲目扩大投资，导致市场泡沫；投资转向创新经济、交通（高铁、动车出口到国外）等行业以稳定经济增速。对房地产市场的影响巨大，房地产的黄金时代已经过去，三、四线城市市场疲软、库存压力大、购买力减弱、业主投资转向等问题非常严重；房地产业面临洗牌，有关方面预测5年内将有50%的房地产企业被淘汰或者兼并；拿到地就能挣钱的时代一去不复返了，未来对市场的调研，项目的定位及销售越来越重要，购房户对户型、项目品质、周边环境、开发商的信誉和项目配套越来越重视。

我们集团的优势体现在：1、作为国有企业，未来几年将是发展的很好的机遇期，而且有光明食品集团作为强大的后盾（无论是政府还是购房户对国企的信誉还是认可的）；2、集团强有力的领导班子，稳定的干部队伍、现金流等，有利于项目的运作，做到高起点规划定位；3、规范化的项目运作模式越来越适应以后的市场形式。中国新一届领导班子重视依法治国、依法行政，各个行业的规范运作也将是“新常态”的一部分，业主及政府部门对各种“投机取巧”行为打击会越来越大，这对我们来说是个利好；4、27年的开发经历，我们集团已经有了相当的经验，能很好地应对国家政策和市场形势的变化。

以上优势无论在上海还是在集团其他项目上都有体现；尤其是菏泽项目，项目的拆迁速度、开工速度，政府的支持力度及开工量等在菏泽的房地产市场上是很少见的。

但就菏泽项目我们也有劣势，1、对本地的工程施工承包方式了解少，集团总部管得过多；2、销售队伍不稳定，不能适应现在的市场形势，或者说我们自己的销售方向不明确，没有自己的销售团队，主要是代理公司的进场时间短，对市场了解不够，如代理公司对项目的宣传内容空洞，没有把我们集团及项目的优势体现出来。

菏泽市属于山东的欠发达地区，三、四线城市是“当之无愧”的，在现在的市场条件下劣势显而易见；不止我们的项目面临困境，房价偏低，库存大，政策不明朗等不利因素较多。

但我认为对菏泽房地产业说未来几年几点优势：1、由于政府领导换的快，导致的政策不明朗，所以房价相对于附近地市低的多，但房价泡沫成份也少，只要我们挺过难关未来房价还是一定有上涨空间的；2、菏泽与济南、日照、临沂及郑州的城际高铁修通以后对菏泽的城市发展带来了很大的机遇，并且机场已获发改委立项，今年启动建设，交通的发展肯定会带动房地产业的发展；3、菏泽工业依靠巨野煤田未来有很大的发展空间（近几年煤炭市场低迷），煤化工很有潜力，工业的发展增加菏泽市政府的收入，也会带动菏泽经济的发展；4、2014年年底富士康签约菏泽，未来能解决10万人就业（相当于菏泽城区人口的四分之一，等于再造一个开发区）。判断市场购买力的一个重要标准是城市人口的净增长或者适龄儿童的入学率，菏泽未来几年都将是增加的，这对菏泽的房地产业也是有利好的。最近有菏泽市区几个大的项目准备开始启动就是很好的佐证。

菏泽市场的前景看好，但是市场的发展总需要一到两年的时间，对现在的项目需要坚持过冬，2014年开工的项目2015年全面进入销售阶段，去库存（存量房销售）将是重中之重，客户源不会有大的增加，目前御河丹城一期尚有比较大的库存，团购倒是可行的办法，另外，我们这个项目无论位置、交通及定位都有优势，只是周边配套的产业还没形成，我们可以利用我们的优势引进医院、金融等产业，加强我们的项目优势，促进销售。降本节支，势在必行；我们将积极与相关部门沟通，争取政策上的支持，合理降低开发成本。