大讨论活动学习体会之六十五：在工程施工的各个阶段提质增效、降低成本

集团董事长张智刚在2014年12月1日的转型发展大讨论视频会议上提出了六点建议，山东公司党支部书记董维嘉又在12月11日转型大讨论的专题会议上对讨论的议题进行了布置，议题就是“提高销售能力，做好降本节支”，由此可见这次转型讨论的重要性。

当前，项目销售情况不是很理想，我们怎么办？怎么度过这次难关，我认为不管如何转型，不管在什么情况下，作为房地产的开发商都离不开在保证工程质量，适应市场需求的前提下，尽可能地提质增效，提高责任心，从思想上提高到把提质增效作为开发企业的长效机制，采用非常规的手段降低成本才是上策。下面是我结合自己的工作，谈几点想法。

提质增效，降低成本。在御河丹城项目开始的时候，工程部全体成员已经重视成本管控。例如桩基工程，从常规设计的后注浆砼灌注桩变更为预应力管桩，管桩的长度从30米变更为22米。再如，地暖工程中从聚苯板变更为发泡水泥，地面工程厚度的减少、标号的降低、路面工程做法的变更、屋面防水工程造价的降低等，通过我们的各种努力，每一步的变化简单说都降低了不少的成本，都为公司省下了不少钱。我想在后续的工程中工作中对成本控制的几个重要环节，要再着重把握好：

1、设计阶段：（1）目前一期工程的施工图设计都已完成，只能从施工过程来把控。二期或者说后期的工程不管什么时间开始施工，一定要抓住唯一一个施工图设计阶段降低成本的大好时机。设计时，把一期中已经发现的问题及时修改和能降低成本的设计变更（符合规范规定的）加到图纸中去，避免边设计边施工造成的设计浪费，可以降低成本。例如，提出地库设计采用空心楼盖的事，有很大的优化空间，一期的地库设计可能已经优化了，是否还可以再进行论证，再调整，需要设计单位多动脑筋进行构思。再如，类似“供暖主管由内衬塑管改为镀锌钢管”的设计变更增加到新的图纸中去等等。（2）留出充足的时间，按照常规时间出图，及时进行图纸优化，反复推敲。图纸优化是降低成本的一种方式。同时，我们内部也要做好图纸的会审工作，把降低成本措施控制在萌芽状态，做到有问题的图纸不发放、不施工。（3）把一期施工中发现的设计变更进行修改，把好的内容加上去，把一期销售中发现的不符合菏泽市场销售习惯的问题（例如户型功能是否微调）进行解决。（4）为工程公开招标和内部专项工程的询价提供齐全的施工图纸。（5）便于施工图预算，便于制定目标成本。（6）趁一期土方有的已经腾出来地方，合适的时间地质勘查可以先做起来，为施工图设计做准备。
  

2、招标阶段：（1）内部专项工程的招标。如何从众多的专项公司中寻找信誉好，履约能力强、价格比较低的公司来承担我们的工程建设不是一件容易的事。我们已经有成熟先例，例如桩基工程，可以先做试桩，最终内部询价，既找到最低的价格又找到合适的施工队伍。例如地暖工程询价，即使没有合适的队伍，但是也从菏泽当地专项施工队伍中找到了值得参考的合适的价格，最大限度降低了成本。（2）总包队伍的选择。能签订固定单价或者固定总价合同（确定材料价格变化条件）对开发商来说是比较划算的，它的其中的一个重要前提就是完善的施工图纸和合理的施工工期。如果设计阶段能设计好完善的施工图纸，如果能在内部总包队伍的招标时，能从总包供应商库中选择优秀总包施工单位，并且能确定固定单价或者总价。这样不但能选择了好的总包队伍，又可以大大降低成本。

3、尽快确定工程造价咨询公司。虽然我在2014年度在预算方面为降低成本，提供过好多技术依据，每次安排发布建筑做法（例如屋面、地面、地暖、桩基等等）的设计变更之前，好多地方我都有套入预算定额多次进行比较，比比看看哪些更合适，但是面对以后比较大的工程量，毕竟没有造价咨询公司专业。2015年度，一期工程中多层工程和专项工程差不多都有竣工，2014年有的已经竣工。工程竣工后即将开始面临大批量的结算。所以寻找一家或者多家比较专业、信誉好的造价咨询公司、审计提前介入很重要。表现在以下几个方面：（1）响应集团号召，为做好一期完工工程的后评估提供精确的技术数据依据。（2）一期工程明源上线制定合约规划时，大部分数据都是根据经验估算，造价咨询公司的介入可以为我们提供精确的数据。（3）造价咨询公司对工程结算公正、客观、专业、及时、合法。现在市场销售情况不理想，销售价格低于原来成本价，造价公司以第三方的身份介入提供的数据，对成本的测算、把控有更高的可信度、准确度、精确度。（4）可以节省项目公司人力、物力、财力，虽然造价咨询要花费一定的费用，这是合理的费用。（5）对后期工程及时进行施工图预算，为后期工程制定精确完善的合约规划。（6）为后期工程总包单位公开招标时的商务标提供合理中标控制价。为集团内部选择合适的总包队伍提供合适的控制价依据。（7）为后期工程专项工程的内部询价提供准确技术数据。对专项工程施工队伍的选择和合同的谈判都有利，中标价不要低于成本价。（8）签订施工合同中的合同价款更符合实际。合同款的支付更合理，更符合实际。（9）我在审核石材结算工程量时，发现实际工程量与乙方呈报的工程量误差很大。造价咨询公司的尽早介入，对造价审核更准确、更合理。

有图纸，有预算，有中标的价格，有结算的成果，节省的造价就能看得见。