农工商房产，凭什么？

农工商房产，凭什么？

文/于丹丹 克而瑞信息集团副总裁

岁末年终，好事多磨。大家都在关注绿城，我来谈谈农工商房产。房地产行业的中坚力量，百亿规模，忐忑不安。以我们服务与研究监测情况为基础，以农工商房产领导亲切沟通为核心内容，将我对房企与市场的若干想法，与大家做个沟通。

作为克而瑞信息集团沪闽事业部负责人，很自然将闽企与海派两大地产商阵营进行横向对比，跨界联想。何况，这是一个彼此地界被突破的时代。

农工商房产，不和阳光城比激进，我们谈稳健经营。

借助资本的力量，曾经的三线开发商——阳光城一路狂奔，耗资超百亿拿地，成了2013年的一匹黑马。同时，采用“高杠杆、高周转”策略，这家福建房企去年销售220亿元，而其2011年、2012年的全年业绩仅有40亿元和70亿元。这种速度快得有点令人目眩。

2011年，偏安福建一隅的阳光城砸下40亿元，将其势力范围拓展至海南、西安、太原等地。2012年底，阳光城将总部北移至上海，并掀起了新一轮拓展计划。阳光城集团总裁陈凯当时称，落子上海是看好这个中国经济、金融和技术中心的未来发展潜力，“进军上海市场一直是公司的目标，是阳光城全国布局的重要一部分”，并制定了宏大的蓝图，向房地产企业“第一梯队”进军。

自从将总部由福州迁至上海，阳光城就成为土地市场的一匹黑马，频频拿下“地王”。据不完全统计，自去年初至今年上半年，阳光城共入手15块土地，累计拿地面积超过150万平方米，拿地金额共113.5亿元。比2011年和2012年两年拿地总和还超出许多。“之所以快速扩张，是因为如果不把规模做上去，未来在市场上将很难有自己的立足之地。”陈凯曾经表示，对于中型房企来说，只有努力向第一梯队靠近，才会有未来。

作为新时代的地产模范生，阳光城的发展速度着实令人艳羡。相比之下，旗下项目全面扩张至全国八省一市的农工商房产，就显得更为稳健一些。

从战略布局上，农工商房产在2012年年初就明确了“精耕上海，深耕长三角，辐射全国”的拿地策略。未来将通过拓展战略合作、均衡业务发展、提高管理水平，培育企业软实力，形成业务布局清晰、营运能级进阶、管控体系高效、资源整合到位、产品溢价能力强和优秀人才辈出的战略发展格局。

农工商房产整个2013年的合约销售额逾百亿元，创下了农工商房产的历史新高。作为上海的一家老牌房企，农工商房产近年来大幅扩大规模，数据显示，农工商房产2011、2012年的营业收入分别为44.64亿元、62.4亿元。

与其他近年来快速发展的房企一样，农工商房产快速发展的逻辑也是快周转，通过“以价换量”的方式快速回笼资金。沈宏泽表示“面对强劲对手我们必须迎头赶上，加快运营速率。谁跑在前，谁将赢得先机。”

熊孩子，男儿当自强。

黄飞鸿电影都彭于晏主演了，看房企的角度能不能与时俱进下。

面对今年的楼市变局，也有业内人士认为农工商房产看似激进扩张的做法存在风险，这对于企业经营能力和资金链都是重要考验。有人或许会问，这岂不是和“稳健”背道而驰了？

在我看来，稳健其实是一种动态平衡。我认为，资产负债率不是判断企业是否稳健健康的唯一标准，还要看现金流是否充足，包括销售回款、企业自有资金、母公司和股东资产注入。要知道，有些拿地激进的房企，资产负债率能达到90%以上的也是有的。

同时，不可否认的是，作为资金密集型企业，农工商房产对资金的需求始终还是存在的，眼下看来可能更为迫切。也正因此，农工商房产借势资本市场可能也是最好的选择。

房企拼爹时代，“新四化”助力农工商房产战略升级。

房地产开发商的竞争，已经远远不是“开发”层面的竞争。关于金融，关于产业整合，才是我们赢在下一个十年的核心。

这其中，有两种打法：

恒大，将房产做成儿子，给自己找个“爹”，集团多元化战略，开启另一个维度的转型。

如你所知，足球、学校、矿泉水，2013年，恒大由地产向文化体育、食品饮料品牌的转型引人关注。目前为止，恒大已是集房产、文化、体育、金融、消费品、产业直投、传媒等为一身，不只是个地产公司了。而由此产生的“恒大效应”，可能是它投几年广告都难以达到的。

在8月2的恒大2014年上半年工作会议上，恒大董事局主席许家印在集团历史上第一次提出多元化发展战略。恒大就此进入“多元+规模+品牌”战略阶段。同时，恒大2015年始的第七个“三年计划”主题也确定为“夯实基础、多元发展”。事实上，多元化发展战略是世界特大型企业特别是世界500强企业普遍采用的发展战略，通用、三星、西门子等等，都是企业多元化发展的佼佼者。

农工商房产，“爹”很好很强大，时代红利下的光明食品集团，给农工商房产带来巨大机会。冷链物流与物流地产，“退二进三”的园区开发，社区商业的邻里中心，农业食品业主生活资源大整合，等等都带来了前所未有机会。

我将农工商房产的战略概括为“新四化”：

市场化。经过几次的改制重组，农工商房产正在向着房地产领域更深，更专业的方向迈进，不再以单纯的住宅开发为主，以光明集团为核心，构建社区商务中心，同时加强在物流地产、养老地产、旅游地产方面的探索。由与同为光明旗下子公司的上海长江总公司合作开发的位于崇明的养生庄园项目，值得期待。

资本化。继房企大鳄绿地借壳金丰投资敲开资本市场大门之后，作为上海的另一家本土国有地产企业，农工商房产也已进入排队等待上市的状态，将借壳海博股份，预计在2015年完成整体上市。

国际化。万科海外了，绿地也海外了，农工商房产呢？在其母公司光明食品集团相继收购新西兰新莱特乳业公司、收购以色列最大乳制品企业Tnuva 56%股权后，光明的海外版图还将日趋丰满，届时，农工商房产将通过集团内部协同，借助光明日渐丰厚的海外资源优势，正式进军海外市场，将“海派新生活”带给全世界。

人性化。农工商房产独特的企业文化成为其加速发展的重要支撑，在强企富员的探索之路上，员工一直是企业最宝贵的财富，伴随着企业的成长而成长，企业不断变革激励机制，让员工分享企业的经营与发展成果。

最后，作为身在闸北的易居人，祝贺下农工商房产市中心作品农房熙藏92席高端住宅热售。