25年精彩蝶变 辉煌再续

25年精彩蝶变 辉煌再续

——记农工商房产25年创新之路

上海，大型央企、港澳大佬、上市房企、民企巨头……各路房地产企业的兵家必争之地。

有这样一家土身土长的国有企业，25年来在上海默默耕耘，创下了众多令业内惊叹的奇迹，并已将脚步迈向浙江、江苏、安徽、山东、河南、湖南、湖北、广西等地，开始了全国拓展联动。

这家企业从不争“地王”，却在上海市中心的苏河湾板块、迪斯尼板块、大虹桥板块、金山新城板块、淀山湖板块等众多惹眼区域拥有项目，目前在全国的土地储备达到5000余亩.

这家企业志不在“豪宅”，坚持走大众化、精品房的路线，开发的产品为广大刚性需求和改善型需求置业者津津乐道，由此，也抵御住了房地产调控后的“寒冬”，划出了逆势而上的经营曲线。

它的名字，叫农工商房产。

今年8月28日，农工商房产将迎来25周岁生日。25年来，农工商房产在市场的海洋中自由搏击，创下了一次又一次辉煌。站在全新的起点上，一个锐意昂扬的农工商房产又将扬帆起航，谱写新的华章！

（小标题）创新因子激发改革活力

这样一组数据，足以令所有农工商房产的员工感到自豪——不久前公布的“2013中国房地产开发企业”50强榜单中，农工商房产排名第33位，同时它还高居“2013年中国房地产开发企业稳健经营10强”第3位。在近日发布的“2013上半年房企在沪销售面积排行榜TOP20”榜单中位列第4，是房地产企业中利润和最具发展潜力的企业。更可喜的是，今年公司各地项目销售全线发力，全年有望突破百亿元的销售目标。

 25年来，创新的因子始终与在农工商房产相伴，成为农工商房产从无到有，发展壮大的巨大引擎。

回想起25年前的1988年，农工商房产董事长张智刚不免感慨万千。

25年前的1988年秋天，“裹着泥土芳香”的农场青年张智刚走出农场走向市场，在仅有9平方米的工作间里开始了他和伙伴们的房地产生涯。从300万元固定资产起步，没有资金，没有土地，没有专业，完全白纸一张。

彼时，上海房地产市场尚未起步。但张智刚坚信：要钱就要找市场。搞房地产开发，等、靠、要，死路一条，只有遵循市场规律，激活市场要素，才能实现发展之梦。这一信念，整整坚持了四分之一个世纪，也正是农工商房产此后每一步都踏准节拍、先人一步的要诀所在。

农工商房产25年发展历程中，有两个重要的转折点。

一是2001年，母公司光明食品集团整合集团下属优质房地产经营资源，以农口房产公司为母体，将东旺、明旺几家房产公司整合为全新的农工商房产。整合资源后的农工商房产，真正形成了集团型企业，为进一步做大做强做好了准备。

集团作战，如果停留在各子公司各自为政的层面，难免削弱集团的集约效应。2007年，农工商房产迎来了发展历程上的第二次重大转折——对集团公司实行股份制改革，实现资金、拓展、品牌、产品、计划、对内应用管理六大集合。进一步理顺机制后的农工商房产，开足马力驶上发展的快车道。2008年至今，农工商房产利润每年保持两位数增长，其中仅2009年一年，利润额就达到前5年的总和。

（小标题）亲民路线助力逆势而上

 2011年，堪称“史上最严厉”的楼市调控政策相继出台，限购、限贷等一系列遏制投资投机性需求的政策措施下，楼市交易迅速下滑，大部分房地产企业明显感受到了冬的寒意。

然而，农工商房产所受的影响相对较小。一些项目依然出现“一房难求”的现象。是什么，让农工商房产在一次次房地产调控中成长？

做广大百姓所需要的房产是农工商房产的一贯经营策略,将刚性需求和改善型需求作为产品开发的主要目标客户，坚持产品精良、价格合理。多年来，响应政府号召，投身旧区改造和保障房建设，开发了大量住宅产品。农工商房产认为，企业应当在“做政府倡导的事、让百姓得实惠中实现自身发展，三赢才是王道。”

开发令百姓满意的住宅产品，农工商房产拥有专业的队伍，潜心研究老百姓需求。房价过高的时代背景下，房型紧凑，舒适实用是普通百姓买房时最看中的要素之一。农工商房产在保证必要的公用设施前提下，尽可能提高单套户型得房率，增加户型附加值的设计，为住户提供舒适的休憩空间。房型设计上，可分可合，住户可以根据家庭人口和实际需求，对室内空间进行重新分割。目前，其住宅开发产品风格已基本成型，形成了“西班牙风格”、“英伦风格”、“Artdeco风格（即艺术装饰风格）”等三大产品系列。

25年的专业化经营，已使农工商房产建立起了一套成熟完善的开发机制。通常，农工商房产在项目拿地后6个月内开工。尽管始终保持着较高的开发速率，但农工商房产始终注重质量和规模的同步提升，强调质量领先。这么多年来，农工商房产很少有产品库存。业内人士认为，这一方面说明农工商房产的产品定位比较合理，另一方面也表明其产品质量经得起市场的检验。

（小标题）坚韧不拔赢得市场先机

精耕上海的同时，农工商房产也在酝酿走出上海走向全国，在更大范围内打响上海国有房产公司的品牌。

2003年8月，以宜兴项目的获取为标志，农工商房产迈开步伐走神州，今年确立了“精耕上海、深耕长三角、辐射全国”的发展战略。五年内，农工商房产上海和长三角区域的经营收入，将与除此以外的全国范围内经营收入，各占半壁江山！

近期，农工商房产分别在长三角的绍兴、宁波等地斩获了土地；长三角以外的区域，则进入了武汉、长沙等省会城市。一步一个脚印，是农工商房产一贯的经营风格。农工商房产相信，做一个项目，竖一面旗帜，口碑形成了，自然会形成“滚雪球”效应。

对于房地产企业，土地是维系企业进一步发展的生命线。在业内，农工商房产的拿地方式有些与众不同。

农工商房产从不参与“地王”的竞争。这些年来，当其他企业在土地市场上频频叫价志在必得时，农工商房产通常会选择保持理智与谨慎，不参与或少参与；而当其他企业犹豫不决的时候，农工商房产则会显现出独有的激情与果断，屡屡出手拿地。对拿地时机的精准掌控，引发了很多同行的艳羡。更令人羡慕的是，农工商房产的土地只有约30%是从一级土地市场拍卖取得，其余70%基本通过二级市场的收购取得，不乏一些地块的成本低于市价。

秘诀何在？张智刚莞尔一笑：“只要市场有条缝，我们就能钻出个孔来！”

在农工商房产上下，这种“无孔不入”的钻研精神、坚韧不拔的奋斗精神无处不在，从而形成一股合力，屡屡抢占市场先机。

员工的积极性和创造力，来自对企业文化的认同，也来自农工商房产灵活的激励机制。企业的根本是人。如何让员工分享企业高速成长的红利，这是农工商房产一直探索的问题。早在1990年代，农工商房产就建立了当时领先的职工激励模式，即员工持股，这种创新机制，让大家的利益与企业的命运紧密联系在一起，荣辱与共，在产品开发和市场开拓上的积极性被充分地调动起来。

（小标题）领先开拓迎接全新里程

 25年弹指一挥间。如今，站在全新的起点上，农工商房产的经营团队，已对未来的发展蓝图有了规划。

在农工商房产2013-2015年的《发展战略规划手册》中，其三年内的战略愿景概括为：“通过未来的不懈努力，跻身全国一流房地产开发企业，立足百亿级销售房企行列，为光明食品集团提供稳定的利润支撑和规模支撑，成为光明集团全产业链的重要组成部分。”

眼下，2013年刚刚时间过半，农工商房产三年愿景中“立足百亿级销售房企行列”的目标已经有望在年内实现。与此同时，一系列转型举措悄然启动，将推动农工商房产以更为稳健的步伐迈向全新的目标。

限购背景下，不少房企将发展重心由单一的住宅为主，转向住宅与商业地产并重。农工商房产也在致力于加大商业地产的比重。只是，和众多房企扎堆城市综合体及商办楼开发不同，农工商房产提出了全新的概念：成为上海知名的养老地产领先者！

人口老龄化趋势下，养老地产未来将会有很好的发展空间。光明食品集团拥有的农场资源，将为农工商房产开发养老地产提供支撑。目前，农工商房产正在规划论证利用和依托光明食品集团的资源开发养老地产，将农场林地形成的“天然氧吧”应用于养老地产，并配以相应的配套服务。

即便是传统的商业地产项目，农工商房产也在思考如何利用自身优势，赋予商业地产项目更多内涵。农工商房产已成立了上海农工商华都实业（集团）有限公司，专门从事商业房地产开发和运营业务。目前商业运作平台正在操作的上海青浦华新镇的农房·西郊半岛、上海金山的农房·万盛金邸、上海市中心的西藏北路项目以及安徽池州等项目，商业体量达到上百万平方米。公司正在着手打造“光明邻里中心”，在光明食品集团的整合、协调下，集聚商业资源，如第一食品、农工商超市、捷强连锁、都市菜园等，以更好解决社区居民的“开门七件事”，从而寻找到一条用商业地产带动住宅发展的有效途径。