法务小贴士之一 —开发商在房屋交付时应当注意的七大内容

在开发商与客户的商品房买卖过程中，房屋出售后，开发商对商品房的交付即为“交房”，是应当给予特别重视的环节之一。所谓“交房”，即是指开发商依据相应法律规定以及相关商品房买卖合同或商品房预售合同（合称买卖合同）的约定，将符合交付使用条件的房屋按期向商品房买受人交付，商品房买受人检验商品房并接受房屋的行为。从程序上是由“具备交房条件、发出交房通知、房屋验收、房屋交付、书面确认”五个基本环节组成。
交房行为在法律上是房屋的权利和义务、房屋毁损、灭失风险由开发商转移至购房者的标志，同时在实践中也是开发商开始承担保修责任、购房者开始缴纳物业费、公用事业费等费用的时间点。据此，开发商在商品房交付中为了维护合法权益、避免承担风险，就应特别注意以下七大内容：
一、关于通知交房
房屋达到交付使用条件后，开发商应当在合同约定的交付日期前按照购房者在合同中预留的送达地址向购房者发出《入户通知书》，通知书应以挂号信或特快专递的形式发出为宜，并应妥善保存《入户通知书》的留存件及对应的邮寄凭证。
二、关于《如何通知书》应当包括的内容
向客户寄送的《入户通知书》一般应包括以下内容：①办理入住手续的时间、地点；②购房者需携带的文件、资料；③购房者需交纳费用的说明；④提醒购房者因购房者自身原因未能在规定的期限和地点办理入住手续的法律后果；⑤基本流程及相关提示等。
三、关于交房流程的设置
在购房者前来办理入住手续时，开发商应精心设计交房方案，力争简化流程设置，合理引导人员分流并做好突发事件的应对预案以避免对购房者正常的查验、接收房屋造成负面影响。
四、关于交付的房屋的时间和条件规定
开发商应当注意，按照《商品房销售管理办法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，开发商有义务向购房者按照合同约定的时间交付符合使用条件及合同约定的商品房。开发商未能按期交付的，或交付的商品房不符合条件的，将会根据合同约定承担违约责任；超过合同约定的迟延期限仍不能交付商品房的，购房者即可享有单方解除合同的权利。
五、关于开发商在交房时应当公示的内容
开发商应当在交房时向购房者出示商品房达到交付使用条件的文件及房屋实测面积数据，一般应在交付现场公示，包括：（1）《建设工程竣工验收备案表》、《新建住宅交付使用许可证》或其他验收合格资料等；（2）、《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》；（3）、商品房的测绘资料。开发商不出示和不提供上述材料，业主有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任将由开发商承担。
六、关于房屋交接时应当签署的文件内容
房屋验收后应与购房者签署钥匙及资料领取等房屋交接的书面文件，如《验房单》等。如发现房屋有质量瑕疵等问题的，应请购房者填写《保修单》并及时组织人员维修并将修复结果通知购房者，注意保存可核查的已通知的依据，必要时需寄发书面通知。
七、关于“视为交付”情形的法律认定
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由商品房买受人承担；商品房买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由商品房买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。” 由此可知，对于房屋的的转移占有，视为房屋的交付使用，除非合同当事人对商品房的交付要件作出其他具体明确的约定。因此，在实践中，“交钥匙”等方式可以视作对房屋的交付使用。（吴春明）