法务小贴士之三——关于避免交房时因房屋质量问题而导致纠纷的注意事项

由于工艺、技术和材料的问题，商品房在开发建设过程中或多或少都有一定的质量问题或质量瑕疵。由于房地产行业调控的原因，在房屋的交付过程中，购房者往往以房屋质量问题拒绝收房，并以此追究开发商逾期交房的违约责任，造成的购房者与开发商之间因房屋质量问题引发的纠纷日益增多。
【法律规定】
《合同法》第148条规定，因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。
《商品房销售管理办法》第35条规定“商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房。”
《商品房司法解释》规定：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持；因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
【注意事项】实践操作中，购房者能否以质量问题为由拒收房屋？如遇此类问题该如何应对？
由上述法律法规的相关规定可以看出：
1、要依据《商品房买卖合同》中约定的质量标准以及有关的违约责任约定，若合同中明确约定交付的房屋达不到合同约定的质量标准，购房者有权拒绝接收房屋或解除合同。
2、若合同中没有明确约定，对于交付的商品房存在非主体结构性质量瑕疵的地面、墙面裂缝，局部渗水、漏水，门窗损坏等，因其一般不会导致购房者不能实现合同目的，购房者不能由此拒绝接收房屋。注意法条规定的严重质量问题情形一般是指在商品房“交付使用后”依法定程序确定的，所以不妨碍开发商房屋交付义务的履行。
3、一般情况下，商品房取得《建设工程竣工验收备案表》或《新建住宅交付使用许可证》是该房屋经验收合格、符合交付条件的形式要件。除业主验收时发现房屋存在大面积渗漏或出现结构性问题可能严重影响到业主正常使用房屋的情况，业主有权拒绝接收房屋，并要求开发商维修，因房屋维修造成迟延交付的，业主有权要求开发商承担逾期交房违约责任。换言之，未严重影响正常居住使用的情况下，开发商应承担保修责任，购房人不能以此拒绝接收房屋。
4、如果购房业主验收时发现房屋存在小的质量瑕疵则属于房屋的保修范围，开发商对于交付质量瑕疵的房屋，视具体情况不同，应承担维修、更换、重做等违约责任，对于因维修、更换、重做给购房者造成损失的，开发商还须向购房者赔偿损失。
【处理建议】在商品房交易过程中，交付质量合格的房屋是开发商根据法律规定应当履行的法定义务，特别是在有强制性规范要求的情况下，开发商交付的房屋必须达到规范要求。为了规避法律风险，在项目交房的实际操作中，我们建议：
1、作为开发商在本案中应引起高度重视的是首先在房屋交付验收前换位思考，如果这房屋是我购买，我会提出哪些问题，要开发商怎么做。在业主正式验收前，应当严肃、认真地执行房屋质量一户一验的要求，把一些细小的质量瑕疵都及时整改到位、处理完毕再进行验收活动。可有效避免房屋交付过程中容易发生的争议。
2、在销售过程中应建立“一户一档”，将整个销售过程中的往来文件、附件等都归入每户档案袋，房屋交付后应移交物业公司存档以便物业管理，一旦发生诉讼也可作证据之用，避免给可能发生的应诉活动造成困难和被动。（吴春明）