法务小贴士之四——关于履行开发商办证义务的注意事项

开发商交付房屋后，开发商有义务保证房屋所有权能够依法转移给买受人。商品房买卖中购房者取得房屋所有权取决于开发商履行初始登记义务、购房者申请办理产证和政府登记机关审批登记三个缺一不可的环节。其中，开发商的办证义务内容主要有以下两方面：
1、开发商完成初始登记（大产证）义务。
【法律规定】
《合同法》第117条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”、第135条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”
《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”
《商品房司法解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《商品房司法解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
2、按约、按规定通知业主并受托或协助其办理房产过户登记（小产证）。
【法律规定】
《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条 预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
实践操作中，对于购房业主小产证的办理义务问题，需要厘清一个法律问题，即办理小产证并非开发商法定应履行的义务，开发商需要承担的义务根据实际情况可区分为：
一、及时通知义务。即在开发商履行完毕初始登记（办理大产证）义务后，应在合同约定的时间内负责及时给购房业主发出办理小产证的相关通知，包括注意事项及所需要携带的资料、各类需支付的费用等；
二、合同对于办理小产证义务未有约定或购房业主要求自行办理时，则应由购房业主自行办理，但开发商应负有协助义务，并提供必要的证明文件；
三、合同约定由开发商代为办理小产证或购房业主在办理时委托开发商办理的，此时开发商承担的义务为合同义务或受托办理义务，开发商应按约履行自己的义务，购房业主则应履行配合及付费等义务。
“小产证”是商品房权属转移登记到购房人名下的单独房地产权证（有些地方房屋所有权证和土地使用权证分别办理）。开发商在合同约定或规定的期限前应将购房人办理房屋权属证书所需的各项规定资料备齐交给权属登记部门进行产权过户登记备案，并取得房屋权属登记部门关于申办单元权证资料的收件单时，视为开发商已完成了办证义务。至于过户登记办证义务的实际履行，购房合同有约定的，则从其约定。如果合同约定购房人自行申办产权证的，则开发商负有提供相应材料的协办义务，开发商按规定协助提供了相关资料，则开发商的办证义务履行完毕。
【注意事项】在商品房买卖合同的履行过程中，造成逾期办证的原因主要有以下几种：
一、开发商的原因。
实践中如开发商违规开发建设、未支付全部土地使用权出让金、不能提供《建设工程竣工验收备案表》等经验收合格具备交付条件的证明等原因导致大产证办理的延误。
二、购房者的原因。
主要是指在开发商按照合同约定或者法律规定如期办理房屋所有权初始登记，并备齐相关证明文件的情况下，因买受人自身原因无法办理，如因办理房屋所有权登记需要支付一定数额的契税和相关费用，买受人不申请办理或者迟延申请办理，也有的是因买受人不能按约支付购房款、拒不履行相应办证义务（如不能提供规定的资料等）时，开发商根据合同法关于不安抗辩权及同时履行抗辩权行使等之规定行使抗辩权导致逾期办证等等。
三、合同当事人以外第三人的原因，如政府部门。
这主要是指房地产行政管理机构、测绘机构等相关部门工作拖延、推诿、失职等因素延缓了发证的时间等
四、由于不可抗力的原因。
分析梳理逾期办证的原因主要是便于厘定开发商与购房人之间在办证义务及其违约责任方面各自应承担的责任。同时遵循“有约定从约定，无约定从法定”的原则，在商品房买卖合同及其补充协议上，应完善有关买卖双方的办证义务的约定，如对办证时间、违约金标准、业主提供资料、缴纳费用、合同解除等方面尽量做出有利于开发商的约定。（吴春明）